Un hombre, a quien llamaremos Juan, se encontró con un obstáculo inesperado al intentar vender su propiedad. A pesar de haber saldado su deuda hipotecaria, descubrió que la hipoteca de hace 40 años seguía registrada a favor de un importante banco del país. Este hallazgo no solo frustró su venta, sino que lo obligó a iniciar un complicado proceso legal.
Un caso similar vivió, Rafael (nombre ficticio), propietario de una ferretería, quien perdió una oportunidad de financiamiento para su negocio y tuvo gastos de más de RD$75,000 en abogado y diligencias notariales. La causa fue que cuando el banco evaluó su título de propiedad, valorado en más de RD$10 millones, tenía dos hipotecas antiguas, ambas saldadas hace más de una década, pero que nunca fueron levantadas formalmente, retrasando sus planes de expansión por más de dos meses.
El economista y consultor financiero Jesús Geraldo Martínez advierte que situaciones como la de Juan y Rafael son más comunes de lo que se cree. Enfatiza la importancia de actuar tras saldar un préstamo hipotecario.
“Una vez que pagas tu deuda, es crucial buscar la ayuda de un abogado o de alguna persona con conocimiento de esto para cancelar el gravamen. El banco está obligado a proporcionarte una carta de saldo y una carta de cancelación sin costo”, explica.
Con estos documentos, el propietario debe dirigirse a la jurisdicción inmobiliaria correspondiente, pagar las tasas administrativas y solicitar la cancelación de la hipoteca.
Aclara que saldar un préstamo no elimina automáticamente la hipoteca del título de propiedad. “En nuestro país, cuando se contrata un préstamo hipotecario, se inscribe un gravamen en el Registro de Títulos que garantiza al banco el derecho a ejecutar la propiedad si el cliente incumple”, expresa.
Recalca que, cuando se salda la deuda, ese gravamen no desaparece “por arte de magia”. El banco puede emitir una carta de saldo cero y otra de cancelación de hipoteca, pero es el propietario quien tiene la responsabilidad de iniciar y completar el proceso de levantamiento ante el Registro Inmobiliario.
“Es fundamental cancelar la hipoteca en Registro de Inmobiliario para evitar futuros problemas. Esto facilitará cualquier transacción, ya sea un nuevo préstamo o la venta de la propiedad en dos, tres o cinco años”, subraya Martínez.
Según Martínez, lo primero que deben verificar los compradores de viviendas es el estado jurídico de la propiedad en la Registro de Títulos correspondiente. Este estado jurídico, explica, actúa como una “radiografía” del inmueble, revelando si existen oposiciones, privilegios o gravámenes que afecten su disposición.
Paso a paso
El proceso incluye varios pasos: primero, solicitar al banco los documentos necesarios, entre ellos la carta de saldo, la carta de cancelación de hipoteca, el título de acreedor hipotecario y, en ocasiones, el pagaré cancelado o una escritura notarial de descargo.
Luego, el propietario debe depositarlos en el Registro de Títulos, junto con una instancia de solicitud, pagar las tasas administrativas y esperar a que se procese el levantamiento. Finalmente, debe verificar que el título fue actualizado solicitando una certificación del estado jurídico del inmueble.
Omitir este proceso puede tener consecuencias graves. “Una propiedad con un gravamen inscrito no se puede vender legalmente, no se puede usar como garantía para nuevos préstamos y puede generar confusión en procesos de herencia o división de bienes”, advierte Martínez.
Además, cuando el levantamiento no se hace a tiempo, los costos y plazos suelen ser mayores, y en ocasiones se requiere rehacer documentos que ya están vencidos o mal emitidos.
“Si vas a comprar un apartamento, casa, solar, villa, finca, local comercial o cualquier otra propiedad inmobiliaria, antes de desembolsar cualquier suma de dinero debes tener presente lo siguiente: verificación de la existencia de un título de propiedad; estado jurídico y solicitud de certificación del impuesto a la propiedad inmobiliaria (IPI)”, señala.
Propuso a la Superintendencia de Bancos que, aunque se están haciendo esfuerzos en protección al consumidor, es vital educar a los usuarios sobre la necesidad de cancelar la hipoteca tras saldar el préstamo.
“Los bancos deben ofrecer orientación para que los clientes comprendan que, además de la carta de saldo y la carta de cancelación, es esencial que se les informe sobre el tiempo para quitar el gravamen”.
A tomar en cuenta
- Cancelación. Es su responsabilidad solicitar cartas de saldo y cancelación e iniciar el proceso de ante la el Registro de Títulos correspondiente.
- Diligencia. Actúe con rapidez para iniciar el proceso de cancelación del gravamen, una vez pague su préstamo hipotecario.
- Verificación. Antes de cualquier desembolso para comprar una propiedad, verifique su estado jurídico solicitando una certificación en el Registro de Títulos correspondiente.
- Asesoría. Una vez que pague su deuda, es crucial buscar la ayuda de un abogado o de alguna persona con conocimiento de esto.
- Proceso. Solicite al banco la carta de cancelación, preséntela con solicitud y paga tasas en el Registro de Títulos.
- Servicio. Los bancos deberían orientar a los clientes sobre la necesidad de cancelar el gravamen una vez saldada la deuda.
