Para muchas familias, la vivienda propia es una meta que se posterga año tras año. Pagan alquiler, cumplen sus compromisos y cotizan para su pensión, pero reunir el inicial y asumir una cuota hipotecaria sigue fuera de su alcance. Aunque cuentan con ingresos, las condiciones del financiamiento limitan sus posibilidades de compra. Esa realidad merece una respuesta. En este artículo propongo una estructura que permita prestar a menor costo y en condiciones más favorables, para que estas familias puedan convertirse en propietarias.
Propongo que se habiliten a las AFP para crear fideicomisos destinados a financiar viviendas de bajo costo a sus afiliados. Una AFP podría constituir un fideicomiso como fideicomitente, por cuenta de los fondos que administra, y colocaría allí una proporción limitada de los recursos previsionales. Una fiduciaria autorizada administraría ese patrimonio separado, desde el cual se otorgarían las hipotecas.
Esta propuesta recoge la oportunidad señalada recientemente por Francisco A. Torres, superintendente de Pensiones, quien planteó conectar el ahorro previsional con financiamientos habitacionales de hasta 25 años a tasas fijas. La figura del fideicomiso permitiría desarrollar esa visión mediante un programa creado por cada AFP, con reglas para prestar, cobrar, mantener reservas y devolver al fondo los rendimientos de su inversión.
Hay una necesidad concreta y una fuente de recursos de largo plazo. El balance oficial divulgado en octubre sitúa el déficit cuantitativo de 2025 en 317,747 viviendas. Por su parte, las cuentas de capitalización individual acumulaban alrededor de RD$1.35 Billones a septiembre de 2026, según cifras preliminares de la Sipen. Una participación acotada, definida con criterios prudenciales, permitiría desarrollar programas habitacionales de una escala relevante.
¿Por qué la figura del fideicomiso?
La ventaja frente al crédito bancario tradicional está en financiar directamente desde un patrimonio creado para el programa. Un banco presta desde su balance y fija condiciones considerando su fondeo, capital, riesgo y margen financiero. En la estructura propuesta, los recursos previsionales financiarían las hipotecas y se contratarían los servicios de evaluación, formalización y cobranza. Esa organización reduciría costos y dejaría espacio para una tasa más accesible, preservando el rendimiento del fondo.
La diferencia con una SAFI también importa. Una SAFI administra un fondo de inversión, con su política, cuotas y comisiones. El fideicomiso sería constituido por la AFP para ejecutar su programa hipotecario: El contrato definiría beneficiarios, reglas de tasas y plazos, aprobación de créditos, reservas y destino de los cobros. La inversión previsional llegaría directamente al patrimonio que financia las viviendas, sin pasar primero por otro fondo. Los honorarios fiduciarios y operativos quedarían pactados y presupuestados.
Esa posibilidad de reducir costos tendría un efecto concreto para el afiliado: Una cuota hipotecaria más accesible. Si el fideicomiso pudiera ofrecer una tasa del 10% anual frente a una del 12%, para un préstamo de RD$2.5 millones a 25 años la cuota mensual bajaría de aproximadamente RD$26,331 a RD$22,718. La familia ahorraría RD$3,613 cada mes, una reducción del 13.7%. Estas tasas son ilustrativas, se consideran fijas durante todo el plazo y el cálculo no incluye seguros ni otros cargos.
Una cuota más baja también permitiría que más afiliados calificaran para el financiamiento. Si se destinara como máximo el 35% del ingreso familiar al pago de la hipoteca, sin otras deudas, el ingreso mensual requerido en ese mismo ejemplo bajaría de RD$75,230 a RD$64,907. Así, el fideicomiso podría ampliar el acceso al crédito manteniendo el mismo criterio de capacidad de pago. Para atender también la dificultad de reunir el inicial, cada uno de estos programas se complementaría con los bonos habitacionales habituales.
El funcionamiento tendría responsabilidades claras. Un sistema de gobernanza que apruebe políticas y financiamientos sobre evaluaciones profesionales; Una Dirección Ejecutiva por cada fideicomiso de estas AFP que coordinarían los programas y, por supuesto, una fiduciaria que formalizaría las operaciones y ejecutaría instrucciones válidas. Los reglamentos establecerían capacidad de pago, hipotecas de primer rango, seguros, tratamiento de atrasos y recuperación de garantías, con abstención de quienes tengan intereses en una operación.
La habilitación otorgada por la Sipen fijaría límites por fondo, fideicomiso, deudor y concentración de cartera. Habría reservas por pérdidas y liquidez, auditoría externa y evaluación periódica del rendimiento neto. Los desembolsos respetarían las necesidades de pago de pensiones. Cada programa operaría con los recursos autorizados y sus recuperaciones, sin captar dinero del público, asumir deuda adicional ni comprometer otros activos previsionales.
Las hipotecas se reportarían a los burós de crédito y, mediante el canal que establezca la habilitación, a la Central de Riesgos de la Superintendencia de Bancos. Cada obligación identificaría al deudor y al fideicomiso acreedor con su RNC. La Sipen recibiría información sobre cartera, mora, reservas, gastos y rentabilidad, conciliada con la contabilidad fiduciaria.
Tampoco es una invención del siglo XXI, ya que países como Colombia y Chile muestran que el ahorro previsional puede participar en el financiamiento habitacional. En Colombia, los fondos de pensiones invierten en títulos hipotecarios TIPS y existen emisiones sociales respaldadas por vivienda de interés social. Chile permite inversiones previsionales indirectas en hipotecas habitacionales mediante fondos de inversión públicos. Estas experiencias respaldan la conexión entre pensiones y vivienda, con modalidades distintas de la propuesta.
Detrás del ahorro previsional hay años de trabajo y la aspiración de vivir con mayor tranquilidad. Habilitar a las AFP para crear estos fideicomisos permitiría que una parte de ese esfuerzo genere rendimientos mientras acerca a más familias a su primera vivienda. Esa es la oportunidad que tenemos por delante: Que el ahorro de los trabajadores contribuya a construir un futuro en el que puedan llegar al retiro con una pensión y con la tranquilidad de tener un hogar propio.
