La OCDE considera que aumentar la inversión pública en vivienda asequible es una de las formas de atacar los problemas de acceso que se han agudizado en los últimos años con subidas de precios que en algunos países han sido superiores al 100% en términos reales desde comienzos de siglo.
En un informe publicado este lunes, la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) también apuesta por eliminar obstáculos y restricciones en la construcción y flexibilizar las relaciones entre propietarios e inquilinos para aumentar la oferta de viviendas.
Su constatación de partida es que tener un techo en buenas condiciones se ha encarecido de forma significativa en las dos últimas décadas para la clase media y aún más para los grupos de la parte baja de la escala social.
El valor de las viviendas en términos reales ha llegado a subir en ese periodo más del 180% en Nueva Zelanda y al menos un 100% en Canadá, Suecia, Australia, Noruega y Colombia.
El peso de los gastos relativos a la vivienda para las personas con recursos medios se incrementaron en cinco puntos porcentuales entre 2005 y 2015 hasta representar un 31% de los ingresos de media.
Entre el grupo del 20% de las personas con más bajos ingresos, un 35% tienen que dedicar más del 40%, un nivel que los expertos consideran problemático.
Mientras tener una casa era cada vez más difícil, la inversión pública en la vivienda ha caído del 0.17% del producto interior bruto (PIB) en 2001 al 0.06% en 2018.
Una tendencia que para los autores del estudio tendría que corregirse porque “una mayor inversión en vivienda social y abordable aportaría un beneficio doble al proteger a los hogares de bajos ingresos o vulnerables e incrementaría la oferta de vivienda, lo que aliviaría la presión al alza de los precios”.
Además, habría que aprovechar para construir con altos estándares medioambientales y favoreciendo la constitución de barrios con poblaciones de diferente extracto social para impedir la segregación espacial.
Otra forma de incentivar la expansión de la oferta, para la OCDE, tendría que venir por la eliminación de obstáculos a la construcción, como límites de altura, o simplificar la superposición de trámites entre diferentes administraciones.
También reducir la fiscalidad de las transacciones inmobiliarias, que debería compensarse con los gravámenes anuales a la propiedad y que deberían gravar en particular el suelo urbano.
Por una parte, disminuir los impuestos a las transacciones favorecería la movilidad de la mano de obra y permitiría ajustes económicos más rápidos. Por otra, elevar las tasas al suelo constituiría una incitación para construir en las parcelas disponibles.
La organización se pronuncia por un recorte de los incentivos fiscales al crédito hipotecario, que a su parecer beneficia sobre todo a las familias más ricas.
Otro forma de atraer inversiones al sector de la vivienda es dar una mayor flexibilidad a la regulación de las relaciones entre propietarios e inquilinos, por ejemplo en lo que tiene que ver con los dispositivos de control administrativo de los precios.
La OCDE reconoce que ese tipo de cambios puede penalizar a corto plazo al público más vulnerable, de forma que habría que buscar mecanismos de compensación como reforzar la vivienda social. “Eso -subraya- es particularmente importante durante la recuperación de la crisis del covid”.
La necesidad de que las viviendas sean más eficientes en términos energéticos para cumplir con los objetivos de sostenibilidad medioambiental -el sector residencial es responsable de cerca del 20% de las emisiones de efecto invernadero- plantea un dilema.
Los estándares de construcción para aumentar la eficiencia implican un costo mayor de construcción y de mantenimiento que afecta a los precios y por tanto hace menos abordable acceder a una casa.
Por eso la OCDE preconiza, por ejemplo, subvenciones para aumentar la eficiencia energética que podrían financiarse al menos en parte con impuestos recurrentes sobre la propiedad.
Igualmente sugiere el establecimiento de una regulación financiera que obligue a las entidades de crédito a tener en cuenta en las condiciones de sus hipotecas que las viviendas más eficientes tendrán una mejor valoración a largo plazo.
