Por Luis Manuel Calderón, asociado de Ulises Cabrera
La transferencia inmobiliaria es un proceso por ante la jurisdicción que permite a un usuario realizar el traspaso a su nombre de una propiedad. En términos sencillos y concisos, es un desplazamiento de propietario, donde el primero haciendo uso de su derecho a disponer de su bien, cede y traspasa al segundo, con la idea que el mismo sea libre de cargas de gravámenes, sin importar el instrumento utilizado para esta operación, tales como: Contrato de venta, contrato de cambio o permuta, contrato de donación, dación en pago, aporte en naturaleza, entre otros, siendo llamadas en este artículo como “operaciones inmobiliarias”.
Para el cumplimiento de estos fines, el usuario debe de cumplir con ciertas formalidades, a pesar de las características consensuales de algunas de estas operaciones, siendo el principal dolor de cabeza de los usuarios de la Jurisdicción Inmobiliaria, generando resistencia, ya sea por el pago de los impuestos de transferencia, la contratación de un abogado o el desconocimiento general de la materia.
Muchos han optado por la idea de mantener sus certificados de títulos a nombre de sus vendedores, como si estos fueran obra de arte para ser apreciadas en su hogar, sin darse cuenta de los posibles riesgos encontrados en este comportamiento pudiendo ser afectados por mora y retrasos en el pago de los impuestos, la muerte de su vendedor, lo que podría generar conflictos para la transferencia, irregularidades en las operaciones inmobiliarias, embargo del inmueble por acreedores de su vendedor, entre otras razones, que podrían complicar su operación.
Por lo que, es necesario la contratación de un profesional especializado que brinde asesoramiento constante y que pueda reaccionar y solucionar cualquier tipo de imprevistos y retos comunes en el sector inmobiliario.
Por lo pronto, la idea principal de este artículo es informar a estos usuarios las herramientas que deben tomar en cuenta a seguir para una sana negociación en compañía de su abogado y así romper esta barrera tomando las siguientes recomendaciones:
1) El pago de los impuestos de transferencia
Conforme la ley tributaria, la tasa de impuesto del pago de transferencia, dependiendo de la operación inmobiliaria, podría variar desde un 1% al 27%, pero lo importante es que un usuario solo posee seis (06) meses conforme los efectos de la Ley No. 288-04 para el pago de este impuesto, lo que podría generar moras e interés. Siendo asesorado podría evitar estos gastos adicionales, de ahí la importancia de ser guiado adecuadamente por un profesional para luego en compañía de este realizar este pago, cumpliendo con las formalidades exigidas por la Dirección General de Impuestos Internos y pudiendo existir normas favorables conforme al caso, por esto es lo importante de este asesor, en cuanto a este aspecto.
2) Verificar las cargas inmobiliarias
En el ABC del derecho inmobiliario, al momento de realizar una transacción, siempre es importante verificar si el inmueble posee una carga inmobiliaria, es decir, que el inmueble no posee una hipoteca, una litis sobre derechos registrados, mandamiento de pago (embargo), declaratoria de utilidad pública, así como cualquier otro gravamen que afecte el derecho de propiedad, por lo que, todo usuario del Registro Inmobiliario, siempre debe consultar e investigar previo a formalizar una adquisición de un bien inmueble.
La Certificación de Estados Jurídicos (que substituye las cargas y gravámenes de la Ley 1542) es un recurso indispensable antes de pactar la transferencia, pero en adición, es recomendable visitar la sala de consultas de la Jurisdicción Inmobiliaria, con los fines de comprobar que la información que refleja la referida certificación coincida con la que se refleja en el registro complementario del inmueble, la cual es una de las herramientas que proporciona el Registro Inmobiliario, que lleva un histórico de todas las transacciones que se registran en el tiempo respecto a una propiedad.
El uso de esta herramienta debe ser por parte de un especialista en debida diligencia inmobiliaria, debido a que implica un conocimiento técnico en materia inmobiliaria.
3) Verificar el estado civil del vendedor y comprador
Primero: revisar el certificado de título y/o matrícula de su vendedor, siendo una de las primeras cosas que debe observar. Muchas personas no advierten, que en caso de que el comprador o vendedor esté casado, es importante mencionar los datos de su cónyuge, ya que conforme a los artículos 35 y 36 del reglamento del Registro de Títulos, establece cuales son los requisitos de fondo y de forma de sus rogaciones (solicitudes), una de ellas, es que en caso de que una de las partes esté casada, es necesario mencionar la pareja de este y un determinado momento aportar el acta de matrimonio.
Es importante determinar cuál es el estado civil de las partes envueltas, es decir, comparar la cédula del vendedor y comprador, así como revisar el contenido del certificado de título y/o matrícula para determinar, que en caso de que una de las partes esté casada, incluir los datos y firma del cónyuge.
4) Verificar inmueble
La identidad legal del inmueble es muy importante al momento de redactar los documentos de transferencia, pues sin ello no es posible registrar la misma ante las autoridades. En adición, es importante confirmar que la propiedad que se describe en el certificado de título coincide físicamente con la mostrada.
5) Certificación de Propiedad Inmobiliaria
Es importante señalar, que uno de los requisitos primordiales para el Registro Inmobiliario, es que se deposite junto con la solicitud de transferencia, una certificación de patrimonio inmobiliario expedida por la Dirección General de Impuestos Internos, en la que se establezca que el vendedor está al día en la declaración fiscal del inmueble y pago del impuesto anual, si aplica.
6) En caso de usar pasaporte, agregar un segundo documento de identidad
Es indudable que, en la República Dominicana el documento de identidad por excelencia es la cédula de identidad, pero es importante señalar que, los pasaportes son documentos propios para ser utilizados como instrumentos de viajes, pero a raíz de que una persona no posea cédula de identidad, la ley permite el uso del pasaporte como documento de identidad en transacciones inmobiliarias; pero en este caso implica que se incluya un documento adicional de identidad en que se visualice una imagen del vendedor y su firma, tales como licencia de conducir, carnet de acreditación diplomática, etc.
7) Reconocer que tipo certificado de título porta tu vendedor
Es muy importante señalar que en la Ley de Registro Inmobiliario existen varios tipos de documentos que avalan la propiedad de su titular, siendo los de uso frecuente y relevantes, los certificados de títulos y las constancias anotadas. El primero permite que la transferencia se tramite vía registral, mientras que el segundo conlleva un proceso judicial.
Existen más particularidades que surgen en una operación de transferencia inmobiliaria, siendo las anteriores las más relevantes por su incidencia frecuente en las transacciones, además de su indispensabilidad para lograr el registro del traspaso del inmueble.
Por lo que, de manera conclusiva, si está interesado en una transferencia inmobiliaria, sea por compraventa, permuta, dación en pago, donación, etc., debe considerar las informaciones suministradas en este artículo, y contratar un profesional especializado para que le asista en todo el proceso. La contratación de un profesional para transferencias inmobiliarias evitaría asumir riesgos innecesarios, asimismo, evitaría que su inversión termine en una pérdida irreparable.
