Toda persona anhela tener su casa. Las instituciones financieras utilizan ese deseo para captar clientes e incrementar su cartera de crédito hipotecario, que a mayo de 2022 cerró en RD$268,908.2 millones a través de 118,341 beneficiados, unos RD$36,788.5 millones más (15%) que en igual período del 2021.
De esa cantidad, los bancos múltiples tienen el 65% del total, es decir, RD$175,144.5 millones, un 13.1% más que a mayo del pasado año. Sin embargo, para otorgar estos préstamos es indispensable presentar una tasación oficial de la vivienda que garantice las condiciones y el valor real del inmueble.
Para el ingeniero civil Fabio García Molina, presidente del Instituto de Tasadores Dominicanos (Itado), el avalúo de una casa, apartamento, solar y edificación comercial es un requisito inherente al momento de solicitar un crédito hipotecario ante una entidad financiera e incluso para cualquier persona que va a comprar o vender una propiedad.
“Un banco exige que se haga un avalúo de un tasador autorizado para otorgar o sustentar un préstamo, o sea, prestar un porcentaje de ese valor al cliente”, recalca García al exhortar al tasador estar actualizado, sea miembro de Itado y figure en la lista del banco al que desea pedir el financiamiento.
Al cierre del 2021, las tasaciones, especialmente las realizadas por Itado, sustentan RD$250,000 millones de préstamos en vivienda de nuevos adquirentes, o sea, están garantizados por un evalúo, así como para unos RD$80,000 millones en préstamos interinos de construcción.
Las tasaciones inmobiliarias no se limitan a viviendas. También incluyen terrenos, mejoras, equipos, obras de arte y hasta acciones y daños y perjuicios. “Aunque la mayor demanda proviene de la adquisición de vivienda, apartamento y solar. En el caso de los vehículos nuevos, por ejemplo, no se necesita un avalúo, pero si es usado requiere de una tasación obligatoria para fines de préstamos”, expresa García, quien lleva más de 25 años haciendo trabajos de valuación.
Costos y otros aspectos
La tarifa de los servicios de un tasador, generalmente contratados por el cliente que solicita un préstamo o que desea vender o comprar una propiedad, varía según la zona urbana, rural o turística, así como la cantidad de metros cuadrados y el tipo de inmueble.
El representante de la entidad que agrupa a más 300 tasadores activos, indica que según el nivel de precisión y confianza que exija el cliente se asigna un costo, aunque existe una tarifa mínima base de los honorarios para tasaciones con fines de operaciones financieras que va desde RD$7,000 y RD$10,000, hasta RD$17,000. “Pero a mayor profundidad y menor nivel de certidumbre, hay una partida adicional”.
Partiendo de ese planteamiento, ¿cuáles aspectos técnicos y legales se toman en cuenta? Ramón Guzmán, también ingeniero civil y secretario general del Itado, explica que en el ámbito legal hay tres documentos de transferencia de bienes: contrato de opción de compra, cuando es un proyecto nuevo y aún no están emitidos los títulos definitivos de transferencia legal; certificado de título, sustituido por el anterior; y carta de constancia, que se utilizan en apartamentos, que están avalados por las instituciones.
Suman o restan
El presidente del Itado sostiene que existen varios factores que restan valor a una propiedad. Entre ellos, citó las condiciones del apartamento, la terminación, la construcción, desarrollo de la zona, densidad y ubicación. Mientras que elementos como cercanía a playas, zonas exclusivas u otros que añadan valor de experiencia al usuario suman valor al inmueble al momento de cotizarlo.
“Algo importante es que el inmueble esté en el mejor y más alto uso”, manifestó García. Citó que, si es una zona comercial, la idea es que sea un comercio, pues se da el caso de que esas zonas se caracterizan por el bullicio y por tanto, influiría con la armonía que exige una persona cuando compra un apartamento.
Es decir, que una persona que construya en un sector determinado sin antes hacer la valuación completa corre el riesgo de no recuperar lo invertido si decide en el futuro venderla.
