América Latina tiene un amplio expediente de políticas de vivienda que reflejan diferentes esfuerzos por enfrentar el déficit habitacional; aunque, lamentablemente, ninguna de ellas ha podido cerrarlo de manera definitiva. En términos generales, las políticas de vivienda en la región han cubierto un espectro amplio que va desde el rol del Estado como generador de oferta de vivienda, brindando subsidios a las familias, hasta uno de alianzas público-privadas.
De acuerdo con el último informe realizado por la Oficina Nacional de Estadísticas, titulado: “Atlas: Características de las viviendas en República Dominicana.”, para el año 2018, la vivienda en alquiler representaba, a nivel nacional, un 39.2% del parque habitacional del país; donde debe destacarse que, para la ciudad de Santo Domingo (Distrito Nacional y zona urbana de la provincia de Santo Domingo), este valor es mucho mayor, alcanzando un 50.3%. Estos datos convierten a República Dominicana en el segundo país de Latinoamérica, tan solo superado por Colombia (45.9%), donde más predomina el alquiler de vivienda. Es importante aclarar que estos números, no son la consecuencia de un gobierno en particular, sino que reflejan lo que se ha hecho, o se ha dejado de hacer, en muchos años en esta materia.
La política habitacional de nuestros países ha estado históricamente focalizada en propiciar vivienda propia; un fin, obviamente muy noble, y muy necesario a nivel social. Sin embargo, debemos reconocer que, en la actualidad, y de forma general, viviendo bajo los efectos de la pandemia, y del aumento de los costos de construcción, derivados de la guerra de Ucrania, con limitados presupuestos públicos, junto con la creciente demanda habitacional, asociada al débil crecimiento de los salarios y a la falta de capacidad de las familias de ser sujetos de créditos hipotecarios, se hace necesario y urgente revisar este modelo tradicional.
Desde hace años, Naciones Unidas, ha declarado que la vivienda es un derecho humano, y está plenamente reconocido como un objetivo dentro de la agenda de desarrollo sostenible (ODS), todo ello bajo el concepto de vivienda adecuada. De manera resumida, tres, de los siete principios, de este concepto son: i) Seguridad de la tenencia: esto significa brindar protección jurídica al tenedor de la casa, sea, asegurar al ocupante el derecho al uso y usufructo de su espacio en el tiempo .ii) Asequibilidad: esto es, crear condiciones para que las familias puedan pagar, sea el préstamo o el alquiler, de esa vivienda, sin poner en peligro el disfrute de otros satisfactores básicos (comida, educación, salud, recreación, etc) .iii) Localización: no se puede concebir una vivienda adecuada, si la misma no ofrece acceso a oportunidades de empleo, servicios de salud, educación, etc.
Impulso del Alquiler Privado y Social. Dado lo ya indicado, debe quedar claro que el derecho a la vivienda no significa que el Estado tenga que proporcionar una casa gratis a todo el mundo; sino que comprende la responsabilidad de éste de crear mecanismos para facilitar el acceso a una vivienda adecuada. Por ello, República Dominicana, y como complemento a la tradicional política habitacional, podría incorporar una política agresiva de promoción a la vivienda para alquiler. Este incentivo a la vivienda en alquiler por parte de un gobierno sea que se realice de forma directa, o a través de modelos de vivienda de alquiler privado, acabaría estimulando al sector constructivo, el empleo y a la economía del país. El financiamiento para estos modelos se puede lograr a través de la Bolsa de Valores por medio de fondos inmobiliarios de vivienda de alquiler (Ej:Multifamily de Chile) o de fideicomisos de desarrollo inmobiliario para construir viviendas de alquiler (Ej:Colombia).
Por ejemplo, para el 2023, el Ministerio de Vivienda de España está dedicando cerca de un 65% de su presupuesto a programas dirigidos al alquiler, tales como la compra de suelos para construir, en conjunto con las empresas privadas, viviendas de alquiler social; préstamos para rehabilitar edificios para vivienda de alquiler público y bono de alquiler para los jóvenes. En Alemania, el gobierno otorga a los desarrolladores inmobiliarios privados subsidios, a través de préstamos a tasas por debajo de las de mercado, y les brinda tratamiento impositivo preferencial, a cambio de que coloquen en el mercado unidades en arriendo a bajo costo para familias de ingresos medios y medio-bajos.
En resumen, a diferencia de la política habitacional tradicional, centrada en tratar de aumentar “coyunturalmente” la capacidad de pago de las familias; el enfoque de vivienda de alquiler, privado y social, lo que persigue es modificar “estructuralmente “el mercado de vivienda a largo plazo, tratando de bajar los costos de la oferta de vivienda en el país. Bajo esta perspectiva, debe quedar claro que, estimular un parque habitacional de alquiler, tiene sentido para un país, porque forma parte del ciclo de vida de las familias. Finalmente, y de modo similar a como lo está haciendo Chile y Colombia, el alquiler de vivienda se puede profundizar utilizando un esquema de leasing habitacional: Alquiler con opción de compra; donde el individuo que alquila la vivienda puede optar a la compra de esta a futuro. Para países como los nuestros, esto requiere una legislación que garantice a los participantes, sea Gobierno, propietarios privados e inquilinos, claridad en los términos de alquiler y compra de la vivienda en el tiempo.
Por:
Melizandro Quirós.
Director del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (CENFI)
