El mercado inmobiliario dominicano mantiene un foco evidente: la vivienda económica. De acuerdo con la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi), cerca del 60% de los proyectos en ejecución en el país corresponden a unidades cuyo precio máximo es de RD$5.5 millones, el límite establecido por ley para ser consideradas de bajo costo. Sin embargo, el déficit habitacional, aun supera 1.4 millones de familias.
Durante una visita al periódico elDinero, la presidenta de Acoprovi, Annerys Meléndez, explicó que la mayor parte de los proyectos de bajo costo se localizan en tres áreas: Santo Domingo Este, una franja del Distrito Nacional y Santiago. “En vivienda de bajo costo hay tres localidades fundamentales: Santo Domingo Este, Distrito Nacional poquito y Santiago. O sea, son las tres localidades donde hay más”, precisó.
El Gran Santo Domingo, que abarca el Distrito Nacional y los municipios Norte, Este y Oeste, concentra cerca del 70% de la actividad constructiva a nivel nacional, de acuerdo con estadísticas del Ministerio de la Vivienda y Edificaciones (Mivhed). “Eso quiere decir que cuando usted mire el Gran Santo Domingo, usted más o menos puede extrapolar y decir qué está pasando a nivel del país completo”, agregó.
Durante el primer semestre del 2025, las provincias con mayor cantidad de licencias de construcción emitidas fueron Santo Domingo, con un total acumulado de 168 licencias (75 en el primer trimestre y 93 en el segundo), seguida de La Altagracia con 154 (68 + 86) y el Distrito Nacional con 138 (61 + 77).
Según las proyecciones de la Oficina Nacional de Estadística (ONE) para este año, Santo Domingo y al Distrito Nacional se sitúan como las localidades con mayores poblaciones proyectadas, con 3,197,686 y 1,080,010 habitantes, respectivamente. Estos datos muestran que las zonas más densamente pobladas concentran una mayor demanda de desarrollos urbanos, tanto para fines habitacionales como comerciales.
En contraste, varias provincias registraron una baja emisión de licencias durante el semestre. Bahoruco y María Trinidad Sánchez, por ejemplo, solo reportaron una licencia en cada trimestre, para un total de dos licencias en el semestre. Otras como Azua, San Juan, Monte Cristi, Hermanas Mirabal, Santiago Rodríguez y San José de Ocoa también reportaron cifras mínimas, con una sola licencia aprobada durante todo el semestre, lo que podría indicar menor actividad constructiva o menor presión demográfica en esas zonas.
Incentivos
El modelo de vivienda económica está respaldado por incentivos fiscales como el bono ITBIS y el bono vivienda. Sin embargo, estos recursos se ven limitados por el presupuesto disponible, lo que genera incertidumbre para los compradores y los desarrolladores.
“El problema que tenemos es que los únicos incentivos que tenemos en este país son para la vivienda de bajo costo a través de bono ITBIS y bono vivienda, que tienen un límite, porque hay un límite presupuestario que no debió haber sido”, explicó la presidenta de Acoprovi.
Meléndez recordó que la Ley 189-11, que creó el bono ITBIS, planteaba un esquema de devolución en el que el beneficio debía aumentar en la medida en que se recaudara más. “Mientras más ITBIS hay, debiera haber más bonos. No sucede así”, lamentó.
Además de estos mecanismos, existen programas específicos como Familia Feliz y Mi Vivienda, que incluyen incentivos adicionales enfocados en mujeres jefas de hogar y familias en situación de vulnerabilidad. Aunque positivos, Meléndez advirtió que son insuficientes: “Son muy positivos, pero no dan abasto en buen dominicano. Hay una lista larguísima de familias en espera”.
Déficit habitacional
El desafío más grande sigue siendo el déficit habitacional, que se divide en dos componentes: el cuantitativo, vinculado a la falta de viviendas suficientes, y el cualitativo, relacionado con hogares en malas condiciones.
“Estamos hablando de más de 1,400,000 familias en déficit”, afirmó Meléndez. “El cuantitativo son casi 400,000 que pueden comprar, pero el que vive al lado de un río o en una cañada también necesita mejorar. Ese número anda en 1,070,000, más o menos”.
La magnitud del problema, sostuvo, obliga a replantear el enfoque de las políticas públicas. “No es un chin tampoco. Aquí el déficit habitacional, ya sea cuantitativo o cualitativo, es altísimo. Y por ahí es que se debe motivar al Gobierno a hacer caso a las propuestas que hemos hecho”, añadió.
Para Acoprovi, la clave ahora es garantizar que las familias puedan acceder a créditos, subsidios al alquiler o incentivos directos para financiar la compra. “Tenemos que pensar en mecanismos que posibiliten el acceso, ya sea a través de un préstamo o de un subsidio al alquiler”, insistió.
Tasas de interés
A los problemas estructurales se suma el impacto de las tasas de interés en los créditos hipotecarios. Meléndez recordó que los proyectos inmobiliarios son de largo plazo, por lo que un alza en el costo del dinero afecta tanto a compradores como a constructores.
“Usted tomó esa decisión hace dos o tres años. Luego compró y dos años después usted tiene un producto para entrega. Entonces, usted está entregando hoy lo que compró hace dos años y hace dos años para acá la tasa está 50% más”, explicó.
Esto significa que familias que inicialmente proyectaban una cuota mensual de RD$30,000 o RD$40,000 se enfrentan ahora a pagos de RD$50,000 o RD$60,000, sin que sus ingresos hayan crecido en la misma proporción. El resultado es una presión creciente sobre los presupuestos familiares, lo que en algunos casos obliga a devolver la vivienda o a posponer la compra.
Para la presidenta de Acoprovi, se trata de un reto que trasciende al sector privado y requiere de voluntad política y coordinación interinstitucional.
