Por: Marcelo Roisman
Cuando se habla de viviendas preparadas para distintas etapas de la vida, la imagen que suele aparecer es una villa de lujo con ascensor, baños amplios y terminaciones importadas. Se entiende, pero esa imagen deja afuera a quien más necesita que su casa le sirva durante décadas: la familia que compra con mucho esfuerzo, con financiamiento a largo plazo y sin margen para imprevistos.
Una vivienda que acompaña los cambios de la vida le sirve a cualquier comprador. La diferencia está en las opciones. Quien tiene más recursos puede reformar, vender o mudarse. Para una familia de ingresos medios o bajos, esas opciones son caras y a veces no existen.
Una deuda de 20 años y una vida que cambia
En la Expohogar 2026, Banreservas ofreció financiar hasta el 90% del valor del inmueble, con plazos de hasta 20 años y tasas desde 8% para vivienda de bajo costo (elDinero, 1 de julio de 2026). Para este año, la DGII fijó el tope de la vivienda de bajo costo en RD$5,450,851 (elDinero, 23 de enero de 2026).
Una familia que firma un préstamo así compromete buena parte de sus ingresos durante dos décadas. En ese tiempo pueden pasar muchas cosas: un accidente, una cirugía, el nacimiento de un hijo, un padre mayor que viene a vivir con ellos o simplemente el paso de los años.
Si la vivienda no se puede ajustar a esa nueva situación, quedan dos caminos. El primero es reformar: romper, reponer pisos y revestimientos, pagar mano de obra y vivir dentro de la obra. El segundo es mudarse: vender, muchas veces antes de haber acumulado capital, y buscar otra vivienda con un crédito nuevo. Para quien todavía debe la mayor parte de su préstamo, cualquiera de los dos puede ser muy pesado o directamente imposible.
Ahí está la paradoja. La previsión se suele asociar al segmento alto, pero vale proporcionalmente más cuanto menor es el margen financiero del hogar.
Lo que cuesta resolverlo a tiempo
La evidencia disponible indica que anticipar cuesta poco comparado con corregir. Un estudio de la Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), publicado en 2016, calculó cuánto cuesta incorporar características de adaptabilidad en casas modestas de construcción nueva en cinco ciudades canadienses. El paquete completo agregó entre 6% y 12% al costo de construcción, según el modelo. El estudio no costeó apartamentos.
El dato más útil es otro: el 57% de las medidas individuales costaba menos de 100 dólares canadienses o no aplicaba. El mismo estudio concluye que incorporarlas durante la obra cuesta mucho menos que adaptar una vivienda existente (CMHC, boletín de investigación, 2016).
Esa cifra no se puede trasladar tal cual a República Dominicana, porque los costos, los materiales y las tipologías son distintos. Lo que muestra es que muchas decisiones no dependen de agregar metros ni equipamiento costoso. Dependen de ubicar bien puertas, pasillos y aparatos sanitarios desde el plano.
Cuando el comprador es el Estado
En la vivienda social, la cuenta tiene un segundo pagador. En noviembre de 2025, el ministro de la Vivienda y Edificaciones, Carlos Bonilla, estimó el déficit habitacional del país en 1.4 millones de viviendas. También informó que en los últimos años se intervinieron unas 75,000: 20,000 nuevas y 55,000 reparadas (Acento, 24 de noviembre de 2025). Del lado privado, Acoprovi indicó en 2025 que cerca del 60% de los proyectos en construcción son vivienda económica (elDinero, 21 de septiembre de 2025).
Cuando el Estado construye o subsidia una vivienda, invierte una vez. Si esa vivienda no se puede adaptar a los cambios de la familia, existe el riesgo de que vuelva a invertir en una reparación, en una reubicación o en asistencia que una mejor previsión podría haber reducido. Así, la misma unidad termina financiada dos veces. No conozco una medición dominicana de ese segundo gasto, y sería valioso tenerla.
Otras ciudades ya incluyeron este criterio en su planificación. El Plan de Londres de 2021 exige que las viviendas nuevas se construyan adaptables y que al menos el 10% esté preparado para residentes que usan silla de ruedas. El plan aclara que ese requisito alcanza a todas las formas de tenencia, también a la vivienda asequible (London Plan 2021, Policy D7).
Dónde está la oportunidad
Con el volumen de vivienda económica que se construye en el país, cada decisión de diseño se multiplica por miles de unidades. Una buena solución en un modelo tipo beneficia a todas las familias que lo habiten. Un error se repite de la misma forma.
Para el desarrollador, es una manera de diferenciar su producto en un segmento donde se compite casi solo por precio y ubicación. Para el banco, una vivienda que sigue siendo útil cuando cambia el hogar puede sostener mejor el valor de la garantía. Para el Estado, es una forma de cuidar cada peso invertido en vivienda.
Entonces, ¿la vivienda inclusiva es solo para los ricos? No. Es para todos, y quienes más dependen de ella son las familias que no tienen margen para corregir después. Una familia con recursos puede pagar una reforma. Una familia a la que todavía le quedan quince años de hipoteca, muchas veces no. Diseñar con previsión desde el plano es la forma más económica de proteger ese esfuerzo.
