Una reciente misiva emitida por la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) ha desatado una controversia en los ámbitos jurídico e inmobiliario, debido, en parte, a un malentendido sobre su contenido; pero también, debido a los aspectos de políticas públicas que conlleva.
En resumen, la DGII aclaró que en contratos entre tres partes -el vendedor de un inmueble, el comprador, y el banco, que financia su adquisición mediante un préstamo hipotecario- procede el cobro del impuesto de 3% sobre la transferencia inmobiliaria, así como el impuesto de 2% sobre la constitución de la hipoteca.
Para muchas personas, resulta sorprendente que una transacción de esta naturaleza pueda conllevar un impuesto que, entienden, es de 5%. Pero es un malentendido sobre la aplicación de la ley, ya que los dos impuestos se imponen sobre dos operaciones distintas, aunque las dos operaciones puedan estar plasmadas en un único contrato.
En el caso de la transferencia inmobiliaria, la base imponible es el monto de la compraventa, mientras que en el caso de la hipoteca, es el monto de la constitución de la hipoteca. Es importante precisar que el monto de la hipoteca suele ser sustancialmente inferior al monto de la compra, por lo que no es un impuesto de 5% sobre la operación, sino una proporción de este monto.
Por eso, carece de sentido pensar que se pudiera eximir el pago del impuesto sobre la transferencia inmobiliaria si se inscribe una hipoteca de manera concomitante con la compraventa. De ser así, una persona que quisiera abusar del sistema pudiera inscribir una hipoteca por un ínfimo monto, pagando un monto nominal respecto a este impuesto, y se ahorraría el impuesto más importante, del 3% sobre la transferencia inmobiliaria.
Es por esa razón que se deben tratar como dos operaciones y dos hechos generadores distintos, tanto la compraventa como la constitución de la hipoteca, pues de lo contrario se desnaturalizan los impuestos y se puedan presentar situaciones que carecen de sentido. Hay que aclarar que no se trata de un nuevo impuesto -la DGII no puede crear impuestos-, sino de una aclaración del órgano recaudador sobre la aplicación de normas existentes.
A pesar de que el cobro de ambos impuestos puede estar debidamente sustentado desde el ámbito legal, y de que sea correcto señalar que son dos hechos distintos generadores de obligaciones tributarias, la otra consideración es de índole de políticas públicas. Es decir, ¿hace sentido tener ambos impuestos?
Desde nuestra óptica, pareciera contraproducente para la sociedad el impuesto de constitución de hipotecas. El mismo grava una operación de crédito, no una operación comercial, y aumenta el costo del crédito y disminuye el acceso a obtenerlo.
Es por esto que muchas personas han cuestionado esta misiva de la DGII, no por un tema del fundamento legal, sino por aspectos de políticas públicas y de si es idóneo cobrar ambos impuestos para incentivar la industria inmobiliaria en nuestro país. Entendemos que esta controversia constituye una oportunidad para replantear la idoneidad del impuesto sobre constitución de hipotecas.
