Para conocer y analizar este “fenómeno financiero”, es bueno definir qué es en realidad una burbuja financiera. Una burbuja económica, financiera o especulativa es una singularidad que se produce cuando el precio de un activo crece exponencialmente, tanto que se deslinda de su valor intrínseco, es decir, su valor real y que el mismo llega a alcanzar precios descomunales que desobedecen el orden natural del mercado.
De modo que para el momento en que estos precios llegan al tope, se produce una estrepitosa caída, dejando al activo con un precio, en la mayoría de los casos, muy por debajo de su valor original.
Para explicar este fenómeno utilizaré la teoría llamada “la teoría del tonto”, la cual es cuando un grupo de optimistas se dejan llevar por alguna innovación, especulación o algún rumor del mercado, sin conocer el activo del todo, y es justo en ese momento en el cual comienzan a comprar, con el objetivo de venderlo a un precio más elevado a especuladores rapaces, que a su vez buscarán inflar los precios aún más para vender dicho activo a terceros, y así sucesivamente. Hasta que de pronto una persona, que es de donde proviene el nombre de la teoría “el último tonto”, quien no puede encontrar otro comprador que pague por el activo con el precio elevado, y es aquí donde ocurre el inicio de un efecto dominó hacia el desplome del mercado.
¿Cómo saber si estamos en una burbuja inmobiliaria actualmente?
Existen 5 señales que nos pueden indicar sobre cuándo en el mercado se está fraguando el próximo bucle especulativo de sobrevaloraciones en los inmuebles:
- Ritmo frenético de construcción. En la actualidad, el sector construcción cuenta con un incremento en el valor del metro cuadrado de un 30%, el acero de un 80%, la madera que va entre un 39% y un 400%, y los materiales eléctricos en un 60%, no obstante, esto no ha evitado que por cada calle que transitemos visualicemos un edificio o torre en construcción, o una casa en proceso de demolición para levantar una edificación, a sabiendas de la situación sanitaria que aún persiste en el mundo.
- Sociedad ansiosa por la adquisición de bienes. El entusiasmo de los ciudadanos también es un factor imprescindible para animar la burbuja, sea esta por necesidad o a manera de inversión. En una economía sana, es bueno que el índice de confianza de la sociedad respecto al sector sea elevado, pero no puede ser la única actividad en la que se apoye la riqueza de un país, ya que, tendemos a una cultura de que hacerse con patrimonio inmobiliario es símbolo de seguridad ante ciclos de necesidad, que genera un impulso de ansiedad en las personas al adquirir inmuebles, no dejándolos ver cuando están adquiriendo una propiedad x por un valor sobre inflado en más de un 40%.
- Revaloración del mercado por encima de la economía real. Esta señal indica que el precio del sector inmobiliario se revaloriza meteóricamente en contraposición con el precio del dinero, ya que observamos un mercado que se esta valorando así mismo de manera caótica y sin escrúpulos.
- Aumento repentino del valor de los inmuebles. Realmente, es prácticamente imposible determinar cuándo estamos en una burbuja, pero, una brutal subida de precios en un periodo de corto tiempo suele ser preocupante y debería de levantarnos alertas. Por ejemplo, no es posible que un apartamento promedio de 133 metros cuadrados hoy te este valiendo US$ 200,000 y al cabo de 1 mes, el mismo apartamento este rondando los US$230,000.
- La rentabilidad de un inmueble vs rentabilidad de un bono de Estado. Aquí es necesario precisar una comparación de la rentabilidad neta que ofrece una vivienda, es decir, tras gastos de transacción, con respecto a la que ofrecen los distintos bonos del estado correspondiente en sus distintas madureces, dígase un año, tres, cinco, etc. Si las rentabilidades son parecidas o inferiores, es una clara señal de que se está produciendo una burbuja, porque un bono de Estado es de lo más líquido que existe como elemento de inversión dentro de un país, entonces, ¿Para qué invertir en inmuebles si resulta la misma renta o parecida a la inversión del bono de Estado?
Tenemos referencias de burbujas a través de la historia, siendo estas inmobiliarias o no, contemplan señales similares, de las cuales, a modo de ejemplo, cito algunas:
- La crisis de los tulipanes: 1623 Holanda, los bulbos de tulipán fueron subiendo de precio hasta alcanzar valores tan desproporcionados que muchos inversionistas llegaron a vender sus mansiones para conseguir uno, para en tan solo 14 años producirse la gran caída, debido a la sobre oferta que existía en el mercado.
- La gran depresión de 1929: Estados Unidos experimentó un crecimiento económico que se reflejaba en las cotizaciones de las acciones de ciertas compañías, tal crecimiento trajo consigo un exceso de confianza, que incito a los bancos ceder créditos al por mayor y a las personas adquirirlos pensando que podrían pagar, sin embargo, cuando llegó el momento de pagar el 80% no podía y así se produjo una crisis que duró 7 años y sus consecuencias impactaron al mundo.
- Burbuja inmobiliaria de Japón: Tras finalizar la Segunda Guerra Mundial Japón se reconstruyó y comenzó a crecer a un ritmo del 10% por año. La economía japonesa vio su índice más alto de especulación en la década de los 80, tanto así que el suelo debajo del Palacio del Emperador llegó a ser valorado en un precio mayor que el de todo el estado de California, para en 1989 la burbuja reventar, cosa que a Japón le tomó una década en recuperarse, conocida como la “década perdida”.
- La burbuja de los puntocom: Sucedió a finales de los 90, cuando 207 empresas informáticas alcanzaron valores estratosféricos a pesar de que no tenían ingresos reales. El frenesí de los inversionistas fue tal que estas empresas se hicieron millonarias, hasta que, en 2002, cuando se comprobó que no eran rentables, se produce una caída que llevó a 177 empresas de estas a quebrar y a un mercado a perder 5 billones de dólares.
- La crisis hipotecaria de los Estados Unidos: La última gran crisis que vivió el mundo ocurrió 2008, a consecuencia de la burbuja inmobiliaria acontecida en suelo norteamericano. Los resultados del desplome de las bolsas se resumen en que millones de personas perdieron sus casas debido a la sobre hipoteca en el mercado, el desempleo aumentó y el sistema bancario se desestabilizó, además, como si fuera una enfermedad, la crisis de las hipotecas comenzó a transmitirse a todo el mundo.
Finalmente, tras haber analizado las informaciones presentadas, sería factible que el sector construcción sostuviera reuniones con las autoridades gubernamentales reguladoras de este mercado, con el objetivo de trazar estrategias para la contención de este fenómeno antes de que sea tarde. Soluciones existen, pero disposiciones deben de haber, para que la recuperación económica que hemos venido creando, no sea en vano. En este artículo coloco mis análisis a la problemática que existe, muestro señales de lo que posiblemente sea una burbuja inmobiliaria de gran desarrollo en nuestro país, pero al final, el lector tiene la última palabra.