Por Melizandro Quirós
Director ejecutivo del Centro del Estudio del Negocio Financiero e Inmobiliario (CENFI)
De acuerdo al último informe de la Cepal, de julio del presente año, la recuperación de la economía internacional, traducida en una mayor demanda de materia prima y en el aumento de la inversión extranjera directa; junto con la mejora sustancial en la demanda interna de los países, provocada tanto por los niveles crecientes de vacunación, que estimulan el empleo y la actividad económica en general; así como por la política monetaria expansiva de los bancos centrales, reflejadas en las caídas de las tasas de interés locales, hacen prever un futuro halagüeño en tres de las economías más determinantes de Latinoamérica, las cuales crecerían muy por encima del promedio mundial, a saber: Panamá ( 12%), Perú ( 9.5%) y República Dominicana (7.1%).
Más allá de las marcadas diferencias sociodemográficas entre cada uno de los tres países mencionados, a ellos los une la gran fortaleza que poseen a lo interno en el campo inmobiliario, donde Panamá se caracteriza por el desarrollo inmobiliario hotelero, logístico y residencial de lujo. Perú, con una población mayor a los 32 millones de habitantes, tiene un mercado residencial de venta y alquiler muy pujante. En tanto que, República Dominicana tiene un mercado inmobiliario muy fuerte en el campo hotelero y de usos mixtos (comercial y oficinas).
Bajo la actual pandemia, es el mercado inmobiliario en estos países uno de los drivers más relevantes en la recuperación de sus economías, donde, a pesar de las consecuencias tenidas en los diferentes subsegmentos inmobiliarios, se tienen muy buenas señales de mejora y de multiplicación de efectos positivos hacia el resto de la economía.
En el caso de los activos comerciales, sea grandes centros comerciales (tipo Sambil o Agora Mall) y plazas (tipo Lama o Central), las restricciones de movilidad y de empleo, si bien han debilitado los niveles de facturación de estos puntos, han abierto la posibilidad para una redefinición de las tiendas y una expansión del comercio virtual.
Debe reconocerse que, a pesar de que la pandemia trajo un año récord para la industria del comercio electrónico en 2020, llevando a que las compras a través de plataformas tecnológicas crecieran 66% en América Latina frente a 2019, según cifras de Euromonitor International, todavía no constituye este tipo de comercio un pilar fundamental de nuestras economías.
De acuerdo con el último informe sobre el Índice de comercio electrónico de empresa a consumidor 2020, elaborado por la Conferencia de las Naciones Unidas sobre Comercio y Desarrollo (Unctad, por sus siglas en inglés), los primeros países en el ranking regional lo encabezan Costa Rica y República Dominicana. En Costa Rica, el volumen de compra electrónicas fue del 23% de los usuarios de internet.
En República Dominicana un 12% de los usuarios de internet realizaron compras mediante alguna plataforma digital durante la pandemia, eso constituye una participación del 7.4% de la población en el comercio electrónico.
Desde nuestro punto de vista el mundo físico y online se requieren mutuamente. No hay oferta física sin e-commerce, ni oferta digital sin un escaparate o un local donde exhibir y vender el producto de forma atractiva y conveniente; todo ello para fidelizar a los clientes.
Debido a esto, es presumible esperar una reconversión de los espacios comerciales, donde es probable que aparecerán nuevos usos adicionales al retail que permitirán diversificar la inversión de estas propiedades.
Por su parte, la llegada la inversión extranjera directa a los países con alto crecimiento económico, como los ya mencionados, hace presumible esperar que la demanda por espacio de oficinas siga creciendo, donde muy probablemente se requieran inversiones adicionales para adecuar los espacios a protocolos de salud.
El impulso esperado del sector de oficinas va a estar muy conectado al retail, por medio de la implementación de modelos inmobiliarios de uso mixto, en los que es probable que parte de los espacios comerciales puedan adecuarse como oficinas para albergar organismos públicos, clínicas, iglesias, call centers o coworkings.
Igualmente, es previsible que la llegada de mayor inversión extranjera estimule el mercado inmobiliario logístico relacionado con el tráfico de mercancías intra-regional e internacional (Estados Unidos y Europa).
Con esto, se podía esperar una mayor demanda del suelo industrial y de la construcción alrededor de los puertos, junto con el almacenamiento tipo microhubs, que sirvan para impulsar negocios relacionados el e-commerce o de entrega dentro de la ciudad.
Finalmente, para países como República Dominicana, el tema de la recuperación económica internacional hace ineludiblemente impactante sobre la economía nacional la inversión inmobiliaria hotelera; la cual se mejoraría por la llegada de más turismo internacional, no solo vacacional sino empresarial. Esto último hace atractivo desarrollar modelos de uso mixtos en estos inmuebles, donde se logren sinergias de negocios con el uso del espacio para fines de oficinas corporativas internacionales, comercio y hasta residencia.
Para que la movilización inmobiliaria descrita sea impactante sobre una economía como la de República Dominicana es necesario asegurar los adecuados niveles de financiamiento, esto exige al país un adecuado flujo de recursos que pasa desde la banca tradicional hasta el fondeo a través de fideicomisos y fondos de inversión inmobiliarios. Sin discusión, una adecuada gestión inmobiliaria asegurará el impulso de crecimiento que tanto requiere una economía después de esta larga y trágica pandemia.
