El derecho a una vivienda digna es un elemento esencial para el bienestar social, y todos los gobiernos deben apostar por crear las condiciones para la construcción de nuevas viviendas (no solo auspiciadas por el Estado, sino también por el sector privado). En ese orden, el sistema de alquiler de viviendas (y no menos importante también de locales comerciales) es un factor de alta importancia para la decisión de si invertir o no en la requerida construcción para continuar achicando la brecha en esta área.
El régimen legal de alquileres en República Dominicana es una mezcla de normas contenidas en el Código Civil (que data de la Era Napoleónica) y una serie de leyes y decretos de la década de los 1950.
Es de harto conocimiento de que el sistema actual no funciona ni para los propietarios, quienes se encuentran prácticamente carente de recursos ante la falta de pago y otras malas conductas de los inquilinos, y por igual, para los inquilinos, pues éstos también carecen de vías efectivas para hacer valer sus derechos en casos en que el propietario esté en falta.
Recientemente en los medios de comunicación hemos visto reportajes señalando las deficiencias en el sistema y clamando por una reforma integral del sistema de alquileres en el país. Con esta finalidad, se ha circulado un anteproyecto de ley de alquileres y arrendamientos de inmuebles, el cual, lamentablemente, si es aprobado en su versión actual, sería una verdadera contrarreforma del sistema.
Para iniciar, el anteproyecto extrañamente intenta hacer una distinción entre el contrato de alquiler y el de arrendamiento, en base a la ubicación del inmueble o su uso, algo que nos parece no es muy sensato, pues los términos son sinónimos y solo debe haber un régimen que aplique a todos.
Otro elemento muy preocupante es que el proyecto de ley faculta al inquilino a decidir si desea pagar en pesos dominicanos, aunque la moneda pactada en el contrato sea otra (por ejemplo, el dólar). Esto es contrario a la libertad de contrato y libertad cambiaria, y causa incertidumbre para el propietario, lo que contradice la razón por la cual se suscribe el contrato.
El proyecto dispone que al término el inquilino debe desocupar el inmueble, pero no precisa si debe ser de manera inmediata. Igualmente, la redacción es confusa sobre si opera o no la tácita reconducción -la renovación automática del contrato- y bajo cuáles condiciones, lo que causará confusión y conflictos.
Otro desacierto es que establece una serie de extrañas obligaciones a cargo de propietario, como “ofertar bienes y servicios de calidad”, que no se corresponden con una relación de alquiler. Finalmente, hay confusión sobre los tribunales competentes, pues en algunos casos es el juzgado de paz y otros el de primera instancia, pero es confusa la redacción y no queda claro ese punto.
La finalidad del marco legal debe ser incentivar a la construcción de nuevas viviendas, no causar dificultades y desincentivos. Igualmente, si la ley no es equitativa, los propietarios también reflejarán esto en el precio del alquiler. En fin, cualquier reforma debe crear incentivos para más y mejor oferta en el mercado de alquiler, no causar una disrupción en el mercado que perjudique a todos los participantes.
