La construcción de viviendas en República Dominicana enfrenta una serie de riesgos y obstáculos que van mucho más allá del financiamiento. Desde la permisología hasta los retos laborales y jurídicos, la industria se ve obligada a sortear múltiples barreras que impactan directamente en el precio final de las unidades habitacionales y, por consiguiente, en el bolsillo del comprador.
Durante una visita de cortesía al periódico elDinero, la presidenta de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi), Annerys Meléndez, citó los principales retos que afectan al sector y resaltó la necesidad de articular soluciones con las autoridades para garantizar el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario.
En conversación con el director del periódico elDinero, Jairon Severino, advirtió que, en la construcción, el margen de rentabilidad mínimo para asumir un proyecto debe rondar el 20% o 25%, debido al nivel de riesgos implicados. “Un constructor no puede embarcarse por un margen menos de un 20% o 25%”, señaló. Asimismo, explicó que los riesgos van más allá de un simple cálculo financiero. “Si tú me dijeras que el problema es económico nada más, con ser economista fuera suficiente. Pero no funciona así. La operatividad de la construcción es muy riesgosa. Hay eventualidades que impactan tanto en los costos como en los plazos de entrega”, agregó.
Otro de esos factores es la migración laboral, que a su vez afecta la continuidad de los proyectos. Según Meléndez, esta situación ha provocado la paralización de obras por meses, generando retrasos que encarecen las construcciones y afectan a los compradores. Destaca que el sector construcción también enfrenta un problema estructural en materia de empleo, ya que la informalidad domina gran parte de la mano de obra, lo que dificulta la aplicación de la seguridad social y de mecanismos de protección laboral.
“En la parte jurídica del trabajo tenemos migración, por un lado, pero tenemos seguridad social por otro. El trabajo de la construcción es totalmente informal por muchas razones, incluyendo el escalamiento salarial y el tema del seguro”, explicó Meléndez.
La situación se agrava al considerar que cada trabajador puede requerir múltiples documentos para formalizar su estatus, lo que enlentece la contratación y genera vulnerabilidad tanto para los empleados como para las empresas.
El laberinto jurídico y la permisología
A los retos económicos y operativos se suma un entramado legal que, de acuerdo con Acoprovi, retrasa de manera significativa el inicio y desarrollo de proyectos. “Aquí la permisología es para tú empezar a arrancar. La parte jurídica del sector de construcción es una especialidad complejísima”, apuntó la presidenta.
El proceso involucra títulos de propiedad, contratos laborales, regulaciones de seguridad y, sobre todo, la aprobación de permisos. “La permisología de este país es tan compleja que afecta financieramente y contribuye al aumento del precio de la vivienda de manera significativa”, insistió Meléndez.
Según explicó, obtener los permisos puede implicar trámites con al menos 25 instituciones públicas. El retraso en estas gestiones no solo frena la ejecución de los proyectos, sino que también encarece las viviendas, ya que los constructores deben trasladar al comprador el costo financiero de cada mes adicional de espera.
“Imagínate lo siguiente: ya yo duré un año para sacar mi permiso y comencé mi construcción. Cuando puse el precio de tu vivienda, ya yo le puse el costo financiero de ese año”, ejemplificó. Si, además, durante la construcción surgen retrasos por permisos adicionales, el impacto económico se multiplica.
Todos estos factores repercuten directamente en el costo de la vivienda y en la capacidad de acceso de las familias dominicanas. Meléndez recordó que la permisología no es un asunto abstracto, sino que tiene consecuencias concretas.
“¿Qué pasa si el proyecto se me retrasa seis meses por permisología? El constructor no puede cubrir ese costo. Va a pasar ese costo financiero al precio de la vivienda”, advirtió.
Además, los compradores que ya han entregado un inicial deben asumir gastos adicionales, como el pago de alquiler por más tiempo, debido a los retrasos en la entrega de las unidades. “Yo te entrego seis meses más tarde y tú tienes que durar seis meses alquilado que no tenías en cuenta pagando”, ejemplificó.
Buenos ejemplos en la región
Ante este panorama, Acoprovi ha buscado modelos de referencia en otros países de la región, con el objetivo de replicar buenas prácticas que faciliten el acceso a la vivienda. En Costa Rica, por ejemplo, existe una ventanilla única que permite obtener permisos en menos de dos meses, mientras que en República Dominicana el proceso puede tardar entre ocho meses y un año.
En Chile, una legislación clara sobre alquileres y desalojos ha incentivado el desarrollo de proyectos multifamiliares, ofreciendo opciones a quienes prefieren arrendar en lugar de comprar. “Los multifamilias son la solución para el que no quiere comprar, porque no todo el mundo quiere comprar”, destacó Meléndez.
En Guatemala y Costa Rica, programas que aseguran hipotecas ofrecen mayor certeza a los compradores sobre el monto de las cuotas a pagar, incluso en contextos de volatilidad de las tasas de interés.
