La entrada en vigencia de la Ley 368 22 de Ordenamiento Territorial, Uso de Suelo y Asentamientos Humanos establece, por primera vez, un marco general para uso de suelo, planificación urbana y asentamientos humanos en el país. Sin embargo, su articulación concreta con la política de vivienda asequible sigue siendo inconclusa, lo cual deja un espacio de riesgo para que los desarrollos inmobiliarios de interés social queden fuera de la dinámica normativa.
La ley, que aunque data de 2022, todavía no se está aplicando de forma completa, incorpora principios sólidos como equidad, habitabilidad y desarrollo sostenible, los cuales apuntan al acceso universal a vivienda digna. Pero en la práctica, la transición del principio legal al diseño urbano y a la acción concreta mediante incentivos y herramientas de mercado aún no está claramente definida.
Un elemento clave es que el instrumento normativo no vincula explícitamente la zonificación con obligatorios desarrollos de vivienda asequible. Por ejemplo, los planes municipales de ordenamiento territorial (PMOT) reclaman definir usos mixtos, densidades, criterios de inclusión y mecanismos de cooperación público-privada, pero esos mecanismos no se detallan con suficiencia. Sin esa articulación, el riesgo es que los suelos de mayor valor se destinen a proyectos de lujo y no a vivienda de interés social.
La ley delega mucho trabajo a los gobiernos municipales para elaborar planes locales u ordenanzas específicas, lo que es correcto en lo técnico, pero plantea un reto de implementación. Muchas alcaldías carecen de capacidad financiera, institucional y técnica para formular y hacer cumplir planes eficientes que incluyan vivienda asequible como componente central.
Otro punto es la función social de la propiedad reconocida en la ley, que establece que el uso del suelo debe respetar la “función social” de la propiedad. Este mandato constitucional es una palanca para obligar al sector privado a considerar desarrollos asequibles, pero sin reglamentación específica, el poder de exigencia real queda limitado.
En el ámbito de inversión privada e inmobiliaria, la falta de certezas genera falta de apetito por proyectos inclusivos. Los inversionistas valoran transparencia, plazos, riesgos claros y seguridad jurídica. Si los incentivos para vivienda asequible no acompañan la normativa de uso del suelo, el mercado mayoritario seguirá dirigido a productos de alto margen y la vivienda para estratos medios-bajos quedará relegada.
Además, la ley no aborda con profundidad la accesibilidad financiera del hogar, ni establece mecanismos de subsidio vinculados al uso de suelo. Es decir, la mera disposición de suelo clasificado para uso urbano no garantiza que habrá vivienda asequible.
La nueva ley de ordenamiento territorial dominicana marca un hito normativo, pero por sí sola no resolverá la crisis de viviendas asequibles. El desafío real está en traducir esos principios legales en instrumentos concretos que garanticen tanto suelo adecuado como mecanismos financieros e incentivos para vivienda accesible. Si no se articula esa integración, el país corre el riesgo de generar un buen marco jurídico pero con poco efecto real.
