Por: Marcelo Roisman
El precio por metro cuadrado permite comparar viviendas, pero no explica cuánto costará habitarlas con el paso del tiempo. A la compra se suman mantenimiento, equipamiento y posibles reformas. Algunas responden al desgaste del inmueble; otras, a necesidades de sus residentes que pudieron haberse considerado desde el diseño.
Esta discusión tiene una base demográfica concreta en República Dominicana. Según el Boletín Demográfico y Social 2024 de la Oficina Nacional de Estadística, elaborado con datos del censo de 2022, las personas mayores de 60 años representaban el 13.2% de la población nacional. En el Distrito Nacional, la proporción alcanzaba el 15.6%. Son cifras del censo, no una estimación de la población actual. Fuente: ONE, página 9.
Estos datos no indican cuántas personas buscan mudarse o necesitan adaptar su hogar. Sí justifican incorporar las distintas etapas de vida al análisis de la oferta residencial.
Una vivienda también cambia de función económica
Un apartamento compacto puede interesar a quien compra por primera vez, a una persona que vive sola o a una pareja cuyos hijos se independizaron. También puede ser la opción de un propietario que vende una casa grande para reducir mantenimiento y liberar recursos.
Esta decisión puede mejorar el equilibrio del presupuesto familiar. Pero parte de ese beneficio se pierde si la nueva vivienda necesita intervenciones importantes para poder utilizarse con comodidad.
Por eso, además del tamaño, conviene evaluar la distribución, los recorridos, la facilidad de uso y las posibilidades de modificación futura. La pregunta es cuánto tiempo podrá servir esa propiedad a sus residentes y qué inversiones adicionales podría exigir.
Qué dice la evidencia económica
Una investigación del grupo Housing and Communities de la London School of Economics, encargada por Habinteg y publicada en 2023, examinó los costos y beneficios de construir viviendas para usuarios de silla de ruedas en Inglaterra.
Para hogares con usuarios de 65 años o más, el modelo estimó un costo adicional medio de construcción de aproximadamente £18,000, frente a beneficios valorados en alrededor de £101,000 durante diez años. La comparación se realizó entre viviendas accesibles y adaptables y viviendas con requisitos específicos para usuarios de silla de ruedas. Fuente: Living not existing.
Son estimaciones sujetas a supuestos, que incluyen beneficios para las personas y el sector público, como menores necesidades de asistencia. No equivalen a ganancias del promotor ni pueden trasladarse directamente al mercado dominicano.
Su aporte es mostrar que evaluar únicamente el sobrecosto inicial puede dejar fuera consecuencias económicas relevantes durante el uso de la vivienda.
Decidir cuando todavía hay alternativas
La previsión comienza al comparar distribuciones, definir accesos y organizar las áreas comunes. Algunas soluciones requieren inversión adicional; otras dependen de una mejor coordinación del espacio disponible.
Cada proyecto necesita su propio análisis. Conviene identificar qué puede resolverse desde el inicio, cuánto cuesta y qué implicaría modificarlo después de entregar la obra.
Una reforma posterior puede exigir demolición, reposición de acabados, mano de obra y tiempo sin utilizar ciertos espacios. Para una familia con recursos limitados, esos desembolsos pueden tener un peso considerable.
Esta perspectiva también resulta pertinente en apartamentos pequeños. La superficie impone límites, pero no elimina la posibilidad de estudiar soluciones que faciliten el uso cotidiano y permitan ajustes futuros.
Una variable para el mercado dominicano
Para los promotores, diseñar para diferentes situaciones de vida puede ampliar el público potencial de un proyecto. Para los compradores, permite evaluar mejor la utilidad de su patrimonio. Para los inversionistas, añade una pregunta sobre la capacidad del inmueble de responder a distintos residentes.
Estas posibilidades deben medirse. Sería valioso desarrollar estudios dominicanos que comparen costos iniciales, gastos de adaptación, experiencia de los residentes y comportamiento comercial de las viviendas.
Mientras tanto, la evidencia internacional ofrece una orientación, no una promesa de rentabilidad: las decisiones de diseño pueden producir efectos económicos mucho después de terminada la construcción.
Anticipar hoy significa incorporar esos efectos a la inversión. Una vivienda bien concebida debe poder acompañar los cambios de la vida, además de responder a las necesidades del día de su entrega.
