Pocas actividades muestran tanto dinamismo este año como la construcción. Según el Banco Central dominicano, creció 7.9% interanual en agosto, una de las mayores expansiones en una economía que acumula 4.5% entre enero y agosto, frente a 2.3% en igual período de 2025.
El crédito a la construcción aumentó 16.2% al cierre de agosto, mientras el crédito total al sector privado creció 7.6%. De los RD$187,000 millones en que subió el saldo del crédito privado, unos RD$26,000 millones correspondieron a construcción: según cálculos propios con datos del BC, cerca del 14% del aumento, para un sector que pesa alrededor del 7% de la cartera.
Ese crédito financia también proyectos comerciales y turísticos, pero en la vivienda su vínculo con la capacidad de pago de los hogares es más directo.
¿Es esta inclinación una señal de inversión sana o una apuesta que conviene vigilar? A mi juicio, los indicadores actuales apuntan a lo primero. El riesgo está más adelante, en las viviendas que hoy se venden en planos y llegarán al mercado con tasas hipotecarias altas.
Lo que va bien
Primero, lo que funciona. La necesidad de vivienda es real: según cifras oficiales, el indicador de déficit habitacional bajó de 33.1% en 2022 a 25.7% en 2024. La cartera luce sana: a mayo, según la Superintendencia de Bancos (SB), la morosidad del crédito a la construcción era 1.06% y la de actividades inmobiliarias 0.76%, frente a 1.89% del sistema. Y el ritmo se modera: en marzo, según la misma serie del Banco Central, crecía 24.5%.
El mercado está vendiendo. El Registro de Oferta de Edificaciones de la Oficina Nacional de Estadística (ONE) contabilizó en la Región Metropolitana 57,920 unidades residenciales en oferta en el primer semestre de 2026. Eso es 23.6% más que en el semestre anterior, mientras las vendidas, separadas o reservadas subieron 44.7%, hasta 22,909. Por ahora, las colocaciones crecen más rápido que la oferta.
Las condiciones de financiamiento, en cambio, siguen siendo exigentes. La tasa de política monetaria está en 5.25% desde octubre de 2025, y la inflación interanual bajó a 5.13% en agosto, aún algo por encima del rango meta de 4% +/- 1%, presionada en parte por los combustibles. La tasa hipotecaria promedio rondaba 11.47% en mayo, por encima de los niveles previos a 2023.
Por qué va al ladrillo
Más allá de las cifras, conviene entender los incentivos. Para un banco, un préstamo respaldado por un inmueble ofrece una garantía tangible y, hasta ahora, poca mora. Para el desarrollador, la venta en planos, canalizada a menudo por fideicomisos inmobiliarios (que separan los bienes del proyecto del patrimonio del promotor), permite arrancar con dinero de los propios compradores.
Según la Asofidom, esos fideicomisos sumaban RD$291,374 millones a marzo, el 42.9% de los activos fiduciarios. Para el ahorrista, el metro cuadrado es refugio frente a la inflación.
El saldo del crédito privado subió unos RD$187,000 millones en un año, y unos RD$26,000 millones de ese aumento fue a construcción.
El lado del comprador
La tensión, todavía latente, está del lado de quien compra. Según la ONE, el precio promedio de oferta del metro cuadrado de apartamentos en la Región Metropolitana subió 12.2% entre el segundo semestre de 2025 y el primero de 2026, con caídas en algunos municipios, como Santo Domingo Norte.
Parte de ese promedio puede reflejar qué proyectos entran al registro. Aun así, el costo directo de construir vivienda subió 3.74% en 2025, según la misma ONE, lo que sugiere que el alza no se explica solo por materiales y mano de obra.
Si una familia aspiraba a un apartamento de RD$5 millones y los precios comparables subieran 10%, necesitaría financiar RD$500,000 más a tasas cercanas al 11.5%. Si su salario solo acompaña a la inflación, la cuota crece más rápido que su ingreso.
Hay un contrapeso: parte de la demanda viene de dominicanos en el exterior y de extranjeros, sobre todo en zonas turísticas. Estimo que ese segmento, con ingresos en dólares y más pagos de contado, depende menos de la tasa local, aunque sí de las economías estadounidense y europea.
Panamá, aunque dolarizada, ofrece una referencia útil. Según su Consejo Nacional de Promotores de Vivienda, las ventas de casas cayeron de 7,687 unidades en 2023 a 4,020 en 2025, pese a un déficit estimado en más de 180,000 unidades. Entre las causas figuraron el crédito más caro y el retiro de subsidios. Allí se vio que un país puede necesitar viviendas y, al mismo tiempo, acumular unidades sin vender.
Implicación para cada actor
Para las constructoras, esto implica distinguir una reserva de una venta con financiamiento aprobado. Para la banca, la mora baja es buena noticia, pero es un indicador rezagado que sube cuando el ciclo ya cambió.
El comprador debe medir la cuota contra el ingreso estable del hogar; quien compra en planos para alquilar, estimar cuántos otros hacen lo mismo en su zona. Para el Gobierno, el reto es que sus incentivos a la vivienda de bajo costo, que tienen costo fiscal, amplíen el acceso sin empujar los precios.
Un país puede necesitar viviendas y, al mismo tiempo, acumular unidades sin vender.
Perspectivas futuras
Veo dos escenarios. En el favorable, la inflación regresa al rango meta en el cuarto trimestre, como proyecta el Banco Central, y abre espacio para tasas hipotecarias más bajas justo cuando empiece a entregarse la oferta en planos, que según la ONE se duplicó con creces.
En el menos favorable, un petróleo caro por más tiempo frena la baja de la inflación, las tasas se mantienen altas cuando esas unidades lleguen al mercado y el ajuste se produce por descuentos, inventario acumulado o proyectos detenidos.
La relación entre unidades colocadas y ofertadas que publica la ONE permitirá ver cuál de los dos se impone. Estimo que merece seguirse cada semestre, y que ganaría valor si separara las reservas de las ventas con financiamiento cerrado.
El auge de la construcción es una buena noticia para el empleo y para un país que todavía necesita viviendas, y hoy el mercado coloca lo que se construye. Lo que conviene vigilar es que el crédito nuevo se inclina hacia este sector cuando las tasas hipotecarias siguen altas y viene en camino una oferta mayor.
Con la mora baja hay margen, y a mi juicio, los próximos informes semestrales de la ONE dirán si se mantiene.
