Es común escuchar a quienes aspiran a acumular capital y no tienen vocación empresarial, decir que invertirían su dinero en el área inmobiliaria, bajo el entendido de que los bienes inmobiliarios “no pierden valor” y, por el contrario, “tienden a aumentar cada vez más su precio”.
Pero esa afirmación no es del todo cierta. Hay que considerar la velocidad con que crece la construcción de torres de apartamentos en la zona metropolitana y la forma en que su valor comienza alto, aumenta en los dos o tres primeros años y luego comienza a reducirse.
Podemos poner ejemplos en zonas de clase media alta y alta. Piantini, por ejemplo. Allí usted compra un apartamento en un edificio nuevo, por un valor de 250,000 dólares. Al cabo de seis o siete años a su lado se construye una nueva torre de apartamentos que, automáticamente, afecta el valor del suyo, que ya pasa a ser una estructura vieja, toda vez que la de al lado es nueva.
Pero imagine que usted decide comprar un apartamento en esa zona o cualquier otra zona de clase media. Paga alrededor de 200,000 dólares, que son alrededor de 10.6 millones de pesos, y decide rentarlo por 1,200 dólares mensuales, que son unos 63,600 pesos.
Tome en cuenta que ese apartamento paga un Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria (IPI), equivalente a 1% de su valor a partir de poco más de 6 millones de pesos, pero sólo si usted es quien lo habita. Si es una segunda vivienda, pagará el impuesto por su valor total. Además, es posible que le corresponda incluir en la renta el pago del mantenimiento mensual, que puede rondar los 8,000 pesos mensuales o algo más.
Tome en cuenta que 1,200 por 12 meses del año es igual a 14,400 dólares, los cuales equivalen a un 7.2% de rendimiento anual sobre el valor de 200,000 dólares de su apartamento. Eso sin contar que a los 1,200 dólares debe descontar el IPI y el mantenimiento, por lo que, posiblemente, el rendimiento anual sea menos de un 6%.
Instrumentos de inversión del mercado de valores pueden dar niveles de rentabilidad entre 8% y 10% anual, lo cual supera la renta que ofrece tal inversión en un apartamento. Se puede decir que el activo inmobiliario se mantiene, pero igual se devalúa como también pasa con el dinero invertido en moneda local en el mercado de valores. Tal vez el inmueble se devalúe más y encima debe pagar impuestos, ya sea que lo rente o no.
En cambio, ocurre distinto cuando se invierte en el área inmobiliaria en los barrios marginados. Aunque en los barrios difícilmente se obtenga un inmueble con título de propiedad, se tiene la ventaja de que, en cualquier mejora, adquirida con relativamente poco dinero, usted construye un edificio de pequeños apartamentos, los alquila y puede que obtenga una rentabilidad superior al 10% anual.
La desventaja es que en los barrios los bienes inmobiliarios no tienen títulos de propiedad. La ventaja es que no hay que pagar IPI, no hay restricciones en los pagos de servicios o mantenimiento, la demanda de espacios de alquiler es constante y, paradójicamente, el valor del inmueble, en vez de bajar, tiende a aumentar con el paso del tiempo, dadas las limitaciones en la oferta de viviendas en esos estratos sociales.
Para los sectores de clase media, la inversión inmobiliaria puede ser más rentable con apartamentos usados y en edificios de tres a cuatro pisos, donde se puede comprar una vivienda de 4 millones y rentarla por 25,000 pesos mensuales, que al cabo de un año equivale a una rentabilidad de 7.5%.
Pero la ganancia sigue siendo limitada, si se toma en cuenta que de esa renta mensual también hay que deducir el mantenimiento mensual de la vivienda. La ventaja es que se trata de una inversión más reducida y es mucho más fácil conseguir clientes para alquilar, pues no debe olvidarse que hay muchas personas dispuestas a pagar entre 20,000 y 25,000 pesos mensuales por una renta de apartamento usado en una zona residencial, que para un apartamento en una torre con una renta superior a los 60,000 pesos mensuales.
