Hace un año en República Dominicana no existía la tasa fija en los préstamos hipotecarios por la vida del crédito. Esta modalidad desapareció en el país a principios de los años 80, que en aquel entonces era de 12%, aproximadamente.
Así lo destaca Carlos Marranzini, gerente general de la Titularizadora Dominicana (Tidom), quien valora la competencia que tal fenómeno ha desatado en el mercado financiero dominicano. Según cuenta, tasas que empezaron a ofrecerse a 13.75% y 13.90% hoy están hasta a 11.50% y 11.95%, o un máximo de 12.50%.
“En otras palabras, esta competencia ha bajado la tasa en casi 200 puntos básicos en menos de un año y es cuota fija por la vida del préstamo. Esto, por supuesto, es perspectiva de estabilidad”, considera.
Para Marranzini, una de las ventajas que trae Tidom es que generará competencia en el mercado financiero. Indica que aún sin haber hecho la primera emisión ya las tasas de interés han comenzado a bajar y se expresa a través de la competencia entre las entidades. “Estimo que habrá un aumento de la demanda de los créditos hipotecarios y una baja en las tasas de interés”, entiende.
En este caso, dice, se descarta el riesgo cambiario porque son denominaciones en peso. Indica que sólo se asume algún nivel de riesgo con el precio, ya que las captaciones de los bancos no son a largo plazo.
Como consecuencia de esta competencia, estima que en el mercado hay alrededor de RD$3,500 millones a tasa fija en todo el sistema financiero. Partiendo de esta estimación, cada mes se estarían otorgado cerca de RD$300 millones en créditos bajo esta modalidad.
Oferta
¿Qué es lo que ofrece Tidom a la banca en este caso? Marranzini explica que en caso de que, por ejemplo, un banco tenga RD$1,000 millones a tasa fija, la Titularizadora negocia esa cartera con la banca, comprándola y dándole liquidez a la banca. Explica que este proceso generará una dinamización del mercado financiero porque los bancos prestarán de nuevo esos recursos. “Esto generará más competencia porque habrá que colocar ese dinero rápido en el mercado”, apunta.
El procedimiento, explica, es que ellos ven “esa cantidad de cuotas individuales que pagan los préstamos y lo que se hace es agruparlas y contra ese flujo es que se emiten bonos en el mercado a diez años, que habrán de ser adquiridos por los inversionistas institucionales. Los recursos objetivo de estos bonos son los fondos de pensiones.
Marranzini explica que como los fondos de pensiones necesitan inversiones o títulos a largo plazo, todos los meses se les paga capital e intereses a esos títulos. Refiere que parte del crecimiento que se ha registrado en los préstamos al sector privado tiene que ver con las tasas fijas de por vida que hoy ofrecen las instituciones financieras.
Una de las garantías que tiene el mercado hipotecario dominicano es que la morosidad está por debajo de 2%, lo que lo hace un segmento confiable y de alta rentabilidad. En este sentido, y aunque no puede dar cifras porque aún Tidom no ha hecho la primera emisión, Marranzini destaca que gran parte de las viviendas que se transan son de bajo costo.
Recorrido
En los dos primeros años de funcionamiento, Tidom ha trabajado en tres frentes: el primero estuvo relacionado con la adecuación y operatividad del proyecto, que se relacionó básicamente con los manuales para obtener la aprobación de la Superintendencia de Valores (SIV).
Junto con este proceso se trabajó el proceso para hacer la primera emisión y se logró el apoyo decidido de las autoridades, pues se tuvieron que adecuar cuatro documentos regulatorios. El primero que hubo de trabajar fue el de compra de cartera por parte de los bancos y “había un tema” en la clasificación de las inversiones. En este caso, el Reglamento de Evaluación de Activos (REA) lo implementa la Superintendencia de Bancos (SB). “Cuando nosotros compramos cartera pagamos con dinero y bonos a los bancos”, explica.
También se trabajó en la adecuación de los softwares, ya que los bancos deben enviar diariamente y en tiempo real información sobre las transacciones, lo que tomó alrededor de un año, ya que cada institución financiera tiene un core diferente.
La entidad estaba lista para hacer la primera solicitud para el programa de emisiones, pero en eso fue promulgada una nueva ley en el mercado de valores. Ante esta nueva realidad, expresa, se inicia un nuevo proceso de adaptación de reglamentación.
¿Qué es Tidom?
La Compañía Titularizadora Dominicana emite títulos a partir de los préstamos hipotecarios que les compra a los bancos comerciales los cuales son colocados en el mercado de valores. Tiene diversas etapas:
a) Selección de cartera hipotecaria: Se definen los criterios de compra que deben cumplir los préstamos. Una vez analizados los criterios y el comportamiento de estos créditos, se le pone un precio a esa cartera.
b) Adquisición y recepción de las carteras hipotecarias seleccionadas: Los bancos entregan a La Titularizadora el portafolio de cartera hipotecaria definitivo de forma electrónica para verificar el cumplimiento de los requisitos para la compra y efectuar el pago a la entidad.
c) Administración de la cartera adquirida: A pesar de que los bancos han realizado la venta de los créditos hipotecarios seleccionados, ellos continúan con las labores de recaudo de cuotas, cobranza, atención al deudor entre otras, ya que se convierten en administradores. La Titularizadora se mantiene monitoreando el comportamiento de los créditos, así como las labores de los bancos como administradores.
