La titularización de carteras hipotecarias es un instrumento financiero expresamente contemplado en República Dominicana por la Ley 189-11, para el Desarrollo de Mercado Hipotecario y Fideicomiso, pero que no había sido puesto en funcionamiento debido a la ausencia de un marco regulatorio concreto en materia fiscal. Con la reciente emisión de la Norma General 03-2019, de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), el país cuenta con este requerido marco y, por consiguiente, llega el momento de la titularización de carteras hipotecarias.
La titularización es una operación mediante la cual se aglomeran en un solo patrimonio un gran número de activos financieros homogéneos (por ejemplo, préstamos hipotecarios) que generan flujos de efectivo predecibles. A su vez, se colocan para venta en el mercado de valores participaciones sobre dicho patrimonio, las cuales pueden ser adquiridas por inversionistas tales como los fondos de pensiones.
La gran ventaja de este instrumento es que permite que las instituciones que generen los activos financieros (por ejemplo, los bancos) puedan venderlos con la finalidad de nuevamente colocar el efectivo en el mercado mediante otras operaciones financieras. Asimismo, los inversionistas reciben un flujo predecible de pagos, y el riesgo se ve mitigado debido a la gran cantidad de activos financieros que componen el patrimonio.
En nuestro país, la titularización de activos financieros ha sido una operación que ha sido contemplada, a modo general, desde 2002, con la promulgación del Código Monetario y Financiero. Sin embargo, fue en 2011 cuando la Ley 189 estableció un marco regulatorio para la titularización de créditos hipotecarios, incluyendo ciertas ventajas fiscales como mecanismo de incentivo.
La finalidad de incentivar el mercado de titularizaciones de créditos hipotecarios se relaciona directamente con la necesidad de abaratar los costos de préstamos hipotecarios y la construcción de viviendas, efectos que son consecuencias directas del desarrollo de este mecanismo. No obstante, a pesar de que la ley data del año 2011, todavía no se ha llevado a cabo ninguna titularización de esta naturaleza en el país.
Afortunadamente, hace algunas semanas, la DGII publicó la Norma General 03-2019, la cual establece los deberes y obligaciones tributarias de los patrimonios separados objeto de titularización y quienes los administran. Con la promulgación de dicha norma, así como la puesta en vigencia efectiva de las exenciones reconocidas en la ley, esperamos que llegue la hora de titularizaciones de carteras hipotecarias en el país, algo que redundará en importantes beneficios para todos.
