Cuando hablamos de política habitacional, siempre pensamos en construir viviendas para posteriormente transferirlas a sus beneficiarios. Sin embargo, entre quienes pueden adquirir una vivienda y quienes requieren una solución completamente subsidiada existe un grupo cada vez más importante: Familias que generan ingresos, pueden pagar mensualmente por una vivienda, pero no necesariamente pueden asumir una inicial, calificar para una hipoteca o pagar los precios del mercado de alquiler.
Para ellos podríamos incorporar una alternativa distinta: Un Fondo Público de Viviendas en Alquiler, que permita desarrollar un parque habitacional permanente, propiedad del Estado, destinado a arrendamientos asequibles.
La idea no sería sustituir los programas de viviendas que el Estado ya conduce, sino complementarlos.
¿Cómo funcionaría?
El Estado puede aportar terrenos de su propiedad, preferiblemente ubicados en zonas con acceso a transporte, servicios y empleos. Adicionalmente, pudiera hacer un aporte inicial para capitalizar el fondo y reducir el monto que tendría que financiarse.
A partir de ahí, la estructura podría contratar competitivamente desarrolladores y constructores privados para ejecutar los proyectos y recurrir al mercado de valores para obtener financiamiento de largo plazo, mediante emisiones respaldadas por la estructura patrimonial y los flujos previstos del programa.
Si el Estado aporta el terreno y una parte del costo de desarrollo, la deuda necesaria para construir cada vivienda disminuye. Menor deuda significa menor servicio financiero y, consecuentemente, un alquiler requerido más bajo para sostener el proyecto.
Los ingresos provenientes de las rentas se destinarían al pago de la deuda, mantenimiento, seguros, administración y reservas. No se buscaría maximizar la rentabilidad del fondo, sino lograr un equilibrio entre asequibilidad para las familias y sostenibilidad financiera del patrimonio.
Al final, las viviendas continuarían siendo propiedad del fondo, es decir, del Estado.
¿Quiénes pudieran participar?
El programa tendría criterios claros. Podrían calificar hogares dentro de determinados rangos de ingresos, que no posean otra vivienda y que demuestren capacidad para asumir un alquiler mensual, aunque no tengan condiciones suficientes para acceder al mercado hipotecario tradicional.
Dentro de ellos podrían establecerse prioridades para hogares monoparentales, jóvenes que comienzan su vida independiente, adultos mayores, personas con discapacidad y trabajadores cuyos ingresos se encuentran en esa franja intermedia donde se gana demasiado para determinadas ayudas sociales, pero demasiado poco para acceder cómodamente al mercado inmobiliario.
El alquiler tampoco tendría necesariamente que ser igual para todos. Pudiera determinarse según bandas de ingreso y procurar que el pago represente una proporción razonable de los recursos del hogar. Este criterio ya existe en políticas públicas de la región.
Uruguay justo acaba de lanzar a inicios de este mes de septiembre 2026 su programa Abriendo Puertas–Alquiler, utilizando inicialmente viviendas propiedad del Ministerio de Vivienda, orientado a hogares con capacidad de pago que enfrentan dificultades para acceder al mercado formal, con alquileres inferiores a los precios de mercado y posibilidad de subsidios parciales según la situación económica de cada familia. Su primera etapa prioriza hogares monoparentales y jóvenes, y los contratos son por dos años, renovables mientras se mantengan las condiciones que justificaron la adjudicación.
En Brasil, la ciudad de São Paulo cuenta desde 2002 con su Programa de Locação Social, concebido precisamente para familias de bajos ingresos que no pueden acceder a programas tradicionales de adquisición.
Chile utiliza otra modalidad. Su programa nacional de subsidio de arriendo aporta mensualmente una parte del alquiler a hogares que cuentan con capacidad para pagar la diferencia.
No se trata, de inventar una solución desde cero. Son buenas prácticas de política habitacional que ya han sido implementadas por países de la región que enfrentan desafíos similares, e incluso mayores por su masa poblacional, de acceso y déficit de vivienda. Chile, por ejemplo, mantiene desde 2014 su programa de subsidio al arriendo, que ya para 2022 había apoyado a más de 68,000 familias y continúa vigente.
Una vivienda que puede servir varias veces
En este modelo que propongo, los contratos podrían otorgarse inicialmente por cuatro o cinco años, con renovaciones periódicas. La permanencia promedio podría situarse, por ejemplo, entre ocho y nueve años, sin convertir ese período en un límite rígido.
Una familia que todavía reúna las condiciones podría continuar. Otra que haya mejorado significativamente sus ingresos podría eventualmente migrar hacia el mercado privado o hacia uno de los programas de adquisición de vivienda que el Estado tiene.
La unidad quedaría entonces disponible para otra familia
Si el fondo lograra constituir un parque de 10,000 viviendas y cada familia permaneciera en promedio ocho años, esas mismas unidades podrían atender a distintas generaciones de hogares durante décadas, sin que el Estado tenga que volver a adquirir el activo cada vez que incorpora un nuevo beneficiario.
Al mismo tiempo, se crea algo que frecuentemente falta en la política habitacional: Un patrimonio que genera recursos para su propio mantenimiento.
De subsidio a patrimonio público
La ventaja principal del modelo no está solamente en ofrecer alquileres más bajos, está en transformar terrenos y recursos públicos en activos permanentes.
El Estado aporta suelo y capital inicial; el mercado de valores permite incorporar financiamiento de largo plazo; el sector privado desarrolla las viviendas; las familias aportan mediante sus alquileres, y el fondo administra un patrimonio que puede continuar creciendo y atendiendo nuevos hogares.
Recordemos que no todas las familias necesitan una vivienda gratuita. Tampoco todas están preparadas para comprar una. Entre ambos extremos existe espacio para una política pública distinta.
En ese sentido, este tipo de esquema pudiera incorporarse como una herramienta complementaria dentro de la política habitacional, ampliando las alternativas disponibles para atender distintos perfiles de familias y permitiendo que una misma inversión pública continúe generando soluciones de vivienda de manera generacional.
