En esta columna siempre tratamos de ofrecer información de la forma más llana posible, a los fines de que sea fácil de entender, incluso, para aquellos que no tuvieron la fortuna de alcanzar elevados niveles académicos.
En esta ocasión me referiré a las formas en que se puede liquidar un crédito, especialmente con garantía hipotecaria, y las consecuencias que se pueden derivar, dependiendo del método que se utilice.
Si usted toma un préstamo con garantía hipotecaria, tal vez poniendo de garantía el mismo inmueble que va a adquirir, generalmente es con plazo de 10, 15 y hasta 20 años para pagar. Lo normal sería saldar el préstamo pagando las cuotas correspondientes durante el plazo establecido.
Otra opción puede ser que usted logre acumular un ahorro extra y pueda saldar ese préstamo antes de vencimiento, ya sea mediante abono a capital o con el pago del capital completo en un momento específico en que cuente con esos recursos.
Pero se puede dar el caso en que usted no tiene condiciones para seguir pagando el préstamo. Si es así, usted puede hablar con el banco y manifestarle que desea vender el inmueble (que vale más que la deuda), pagar lo adeudado y quedarse con el dinero sobrante. Así, habrá perdido el inmueble, pero recuperó parte de lo invertido y saldó la deuda. Su historial creditico no se afecta.
Esa operación se hace hablando o no con el banco, pues usted puede conseguir un comprador que le pague por el valor del inmueble dividiendo los aportes. Por ejemplo, supongamos un apartamento que vale 6 millones de pesos y usted le debe al banco 3.5 millones. El que le va a comprar a usted haría un contrato por 6 millones, le paga a usted 2.5 millones y le paga al banco los 3.5 millones de la deuda, con lo que recibiría el inmueble sin hipoteca.
Otra opción, o más bien posibilidad, es que usted no puede pagar el préstamo, se atrasa varios meses y el banco envía esa deuda al “departamento legal”. Es ahí donde se inicia un proceso judicial donde el inmueble es llevado a subasta, el banco recupera lo adeudado y usted, si en la subasta la oferta por el inmueble fue mayor a la deuda, recibiría la diferencia pagada. Si la oferta de la subasta fue el mismo monto de la deuda, usted se queda sin nada: ni apartamento ni dinero. Además de que su historial crediticio sería afectado.
La tercera forma es una de las más complejas. Es cuando usted ofrece el bien inmobiliario como dación en pago. Le entrega al banco la propiedad y con eso queda saldada la deuda. Pero el problema en este punto es que esa maniobra se puede prestar para asuntos que, en ocasiones, terminan en la Justicia y con consecuencias serias para el deudor.
Por ejemplo. Suponga que usted es el dueño de una propiedad con “x” extensión de terreno y “x” área de construcción. Va al banco a tomar un préstamo y pone esa propiedad, que está a su nombre, como garantía. El banco manda a tasar la propiedad, el tasador mide la extensión del terreno, el área construida y la zona donde está ubicado. Con base en eso, le da una valoración de 20 millones de pesos.
Pero resulta que el diseño de esa casa es horroroso, la ubicación no es tan atractiva y posiblemente se inunda cuando llueve. Puede que el valor de mercado de ese inmueble haya quedado reducido a no más de 5 millones de pesos, y el propietario lo sabe, aunque el banco no, porque se ha guiado por una tasación.
El banco le presta 15 millones con la casa en garantía, porque se supone que vale 20 millones. Usted luego le dice al banco que no puede pagar y que tome la propiedad como dación de pago. Cuando el banco se dispone a vender ese inmueble se da cuenta de que nadie pagaría más de 5 millones.
Ahí se puede decir que usted engañó al banco. Pero, cuidado. Porque, al sospechar de un timo, el banco puede abrir un proceso para investigar su nivel de solvencia y, si descubre y demuestra que usted sí tenía dinero para saldar la deuda y no lo hizo, con intención maliciosa, entonces puede ser sometido a la Justicia y pagar con creces ese intento de engaño.
Hay casos donde los bancos han sido engañados (véase la lista de bienes adjudicados en sus portales). Pero también hay casos donde los bancos han llevado al deudor a la Justicia y les han hecho pagar muy caro por los daños causados.
