Esta entrega se destacará el paso a paso para el esquema de los proyectos inmobiliarios desarrollados bajo la Ley 189-11 sobre Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso y su reglamento de aplicación es la Ley 95- 12, de fecha 2 de marzo de 2012, brinda a los desarrolladores un proceso técnico, pero expedito para su aprobación. Aprovecho para describir a grandes rasgos los pasos para crear un proyecto habitacional de bajo costo.
En un proyecto de fideicomiso existen varios integrantes, en términos llanos estos son: el fideicomitente y la fiduciaria. Los fideicomitentes son las personas responsables de integrar el patrimonio del fideicomiso.
Para un proyecto de bajo costo, podríamos encontrar como fideicomitente al desarrollador, el promotor y el aportante del inmueble y, último, la fiduciaria que administrará el proyecto conforme a los términos y reglas de negocios definidas por el contrato de fideicomiso.
Se estará preguntando: ¿qué debo tener para crear un proyecto inmobiliario bajo el fideicomiso?
Cada fiduciaria tiene sus propias reglas de negocios, lo que significa que muy probable deberás visitar diferentes fiduciarias. Empero, las características en común que tomarán en cuenta son:
– Experiencia del desarrollador y del promotor
– Evaluación financiera del desarrollador y del proyecto
– evaluación de riesgo de los socios de la empresa del desarrollador y promotor
– Evaluación de riesgo de los fideicomitentes aportantes
– Evaluación jurídica del inmueble aportado
Después de las evaluaciones realizadas por la gerencia administrativa de la fiduciaria, pasa a una segunda fase: la aprobación del consejo de la fiduciaria. Luego de la aprobación, pasarían al proceso de confección del contrato de fideicomiso.
Dicho contrato de fideicomiso es y será la piedra angular de todas las próximas etapas para la creación del proyecto, en este se definen los puntos de equilibrio del proyecto. Es por eso, que para esta etapa se recomienda al desarrollador, promotor y aportante contar con un asesor legal que conozca de este tipo de procesos, ya que los errores en este grado retrasan el proyecto.
Al culminar ese proceso, se inicia la etapa de registros, mejor conocida como punto de equilibrio legal. El orden es el siguiente: Cámara de Comercio y Comercial, Dirección General de Impuestos Internos y Ventanilla Única (donde incluye aprobación por Ayuntamientos y Obras Públicas).
Para los proyectos de bajo costo es obligatorio la certificación del Instituto Nacional de la Vivienda (INVI). De acuerdo con la norma y al reglamento, si no tuvo ninguna observación técnica, el paso por ventanilla única debe durar unos noventa días. Sin embargo, hay que destacar que existen ciertas debilidades en el sistema para estos proyectos por parte de los ayuntamientos.
Los proyectos de bajo costo gozan de una serie de exenciones impositivas, como son: el no pago de transferencia del inmueble aportado al patrimonio de fideicomiso, exento de impuestos sobre la renta, impuesto sobre transferencias de bienes industrializados y servicios (ITBIS), entre otros beneficios. Para los proyectos inmobiliarios que no son de bajo costo el impuesto de transferencia para la creación del patrimonio del fideicomiso no está exento.
Creado el fideicomiso se pasa al punto de equilibrio financiero, donde se conjugan diferentes variables, apertura del proceso de venta, porcentaje de cumplimiento al punto de equilibrio financiero, porcentaje de aporte del fideicomitente desarrollador para la creación del patrimonio de fideicomiso, criterio para los apalancamientos financieros y evaluaciones de riesgos de los futuros adquirientes de las viviendas. Cumplido dichos pasos, se daría inicio al desarrollo del proyecto.
