Los fideicomisos de ofertas públicas de valores inmobiliarios son un segmento joven en el mercado de capitales con mucho potencial en República Dominicana. El reporte de circulación de valores de renta variable a febrero de 2022 mostró tres proyectos que ascendía a US$38.5 millones, para un crecimiento de un 3.1% con relación al mismo período de 2021 cuando cerraron con US$37.4 millones.
De acuerdo a la Superintendencia del Mercado de Valores (SIMV), del monto total del presente año, la Fiduciaria Popular S.A tiene la administración de dos fideicomisos que en conjunto suman US$24.3 millones, de los cuales US$16.3 millones obedecen al Fideicomiso FPM 02, equivalente a 42% y US$8 millones al Fideicomiso Málaga 01, para un 21%.
Asimismo, la Fiduciaria Universal exhibe el Fideicomiso G-Patio 01, que es de partida inmobiliaria por montos de US$14.3 millones, equivalente a 37%. Este registrado en la bolsa desde 2018 inició con una cantidad de valores colocados de 12,438 (US$12.4 millones) que, a abril de 2022, según la fiduciaria, el patrimonio de esos valores circula en US$1,143.3 millones.
El indicador mensual de actividad económica (IMAE) señaló que el sector de la construcción experimentó un crecimiento interanual de 2.4% en enero de 2022, variación que ubica los niveles de actividad del sector en 29% por encima de enero 2019 y 13.4% con el mismo mes de 2020. Mientras que, las actividades inmobiliarias y de alquiler en 2022 fue de 5%, con una diferencia de casi de 3% con relación al año anterior al cerrar en 2.4%.
Las expectativas apuntan a que estos indicadores continuarán creciendo a lo largo del 2022 y desempeñando un papel importante en el producto interno bruto (PIB) del país, por lo que se espera que los fideicomisos de oferta pública de valores inmobiliarios crezcan también, ya que los fideicomisos inmobiliarios representan el 70% de los fideicomisos contratados, y es el que tiene mayor predominancia en el mercado.
Marco legal
Los fideicomisos de oferta pública de valores inmobiliarios amparado en la Ley 189-11 de Desarrollo del Mercado Hipotecario y Fideicomiso, comprende la administración, construcción y comercialización de estos proyectos, así como la distribución de los resultados financieros a los beneficiarios designados por el fideicomitente.
Actualmente, cuatro entidades financieras están consagradas como sociedades fiduciarias de fideicomisos de oferta pública en el país: Fiduciaria Reservas, Fiduciaria Popular, Fiduciaria Universal y la más reciente, Fiduciaria La Nacional.
Como instrumento de inversión, para el gerente general de la Fiduciaria La Nacional (FLN), César Páez, este tipo de fideicomiso le falta más adecuación en el mercado para que sea una herramienta más frecuente de movilización de activos como sucedes en otras partes. Debe tener un marco legal que vea más el negocio, cuidando la forma y el mercado.
“Hay que darle más versatilidad al negocio inmobiliario y sobre todo a las ofertas públicas de valores, en lo que tiene que ver con poder adicionar bienes para hacer nuevas emisiones posteriormente, es decir, en el mismo fideicomiso hacer una oferta pública para recapitalizar y conservar capitales” indicó Páez.
Expresó que el actual marco legal tiene un amplio radio de acción que ha permitido avanzar hasta cierto punto, pero que hay algunas rigideces en la norma que hacen que los procesos sean más dispendiosos, por lo que urge flexibilidad para que el mercado sea dinámico y más ágil.
El también presidente del consejo de directores de la Asociación de Sociedades Fiduciarias Dominicanas (Asofidom) entiende que otra mejora que se podrían hacer es en la parte fiscal, como en la relación público-privada ya que traerán más luz y desarrollo al sistema.
Otro fideicomiso
De acuerdo a la circulación de valores de renta variable de la SIMV, el primer fideicomiso de oferta pública, pero de valores accionarios en el país, cerró en febrero de 2022 con sumas de RD$9,343.1 millones, equivalente a un 69% y RD$3,814.9 millones de diferencia neta con relación al 2021, al concluir en ese mismo período con montos de RD$5,528.2 millones.
El Fideicomiso de Oferta Pública de Valores Accionarios Rica 03, administrada por la Fiduciaria Universal, tiene un total de valores colocados de 62,873,572 por un valor de RD$148.5 millones y un patrimonio total fideicomiso de RD$9,341.3 millones.
Sistema
El mercado de valores dominicano se está diversificando. En la actualidad presenta cifras de crecimiento constante de un 20% en los últimos 5 años, integrado por 26 auditores, 10 sociedades Administradoras de Fondo de inversiones, 56 promotores de inversiones físicas.
Así como, también tres calificadoras de Riesgo, 422 corredores de valores, 42 emisores de valores, 17 puestos de bolsa y tres promotores de inversión jurídico, más de 15 fondos de inversión cerrados y seis fideicomisos de ofertas públicas.
