Los fideicomisos para la construcción de proyectos de viviendas de bajo costo poseen un régimen fiscal particular en la Ley 189-11, el cual fue especialmente diseñado para promover la construcción de viviendas dignas y asequibles para la población con menor capacidad adquisitiva del país. En el mercado es común que se confunda el rol de las fiduciarias, considerándolas entidades de asesoría financiera, cuando su función implica una gestión integral que trasciende lo financiero.
Las fiduciarias son entidades jurídicas autorizadas a fungir como administradoras de los bienes o derechos cedidos al fideicomiso, cuyas obligaciones y deberes se estipulan en el contrato de creación del fideicomiso y en la ley. Las fiduciarias no otorgan créditos; sin embargo, gracias a la credibilidad y garantía que ofrecen, los proyectos inmobiliarios pueden acceder con mayor facilidad a financiamientos a través de las principales entidades de intermediación financiera del país.
Conforme la Ley 189-11, las fiduciarias tienen determinadas obligaciones, tales como: cumplir con las normas tributarias del fideicomiso; llevar las cuentas, registros y contabilidad del fideicomiso y sus activos, separado de la contabilidad propia de la fiduciaria; ejecutar el traspaso a favor del fideicomiso de los inmuebles cedidos por el fideicomitente; registrar los contratos de fideicomiso y sus modificaciones en los registros correspondientes; administrar, custodiar y manejar con idoneidad las cuentas bancarias del fideicomiso, en las cuales los adquirientes depositan sus aportes para la adquisición de su vivienda; administrar el fideicomiso con diligencia y cuidado, realizando las inversiones y operaciones que considere apropiadas y sin demoras innecesarias.
Asimismo, en todo momento, un fiduciario debe proporcionar información clara y detallada sobre la administración de los activos y cualquier decisión importante que afecte al fideicomiso. Existe, en consecuencia, una marcada diferencia entre un fiduciario y un asesor financiero. Un fiduciario tiene la responsabilidad legal de actuar en el mejor interés del cliente, un asesor financiero puede tener conflictos de interés debido a las comisiones o incentivos que reciben por la venta de productos financieros específicos (Alexis Arias).
El propósito de la fiduciaria no se limita a ejecutar funciones financieras para el desarrollo del proyecto inmobiliario desarrollado bajo fideicomiso, sino que incluye administrar los recursos y tomar las decisiones necesarias para alcanzar los objetivos establecidos en el contrato de fideicomiso. A diferencia de las instituciones financieras, cuyo enfoque principal podría radicar en la intermediación monetaria y la generación de ganancias sobre el capital, las fiduciarias buscan preservar, proteger y administrar los activos fideicomitidos.
Con el tiempo, las fiduciarias han cumplido de manera responsable su rol como administradoras de los aportes de los compradores de unidades inmobiliarias, lo que ha fortalecido la confianza en esta figura y ha permitido superar el descrédito de las constructoras en el mercado inmobiliario. Confiar en una fiduciaria no solo brinda seguridad jurídica, sino que también impulsa el desarrollo de proyectos, fortaleciendo e incentivando el crecimiento de los negocios, para lo cual es imprescindible comprender los roles y alcance de las funciones que este tipo de entidades ejecuta.
