[dropcap]E[/dropcap]n un país donde la mayoría de las personas no gana suficiente para pagar, junto con su pareja, la cuota mensual de un préstamo para la adquisición de una vivienda, parecería un milagro que el mercado hipotecario se encuentre en auge.
Durante los últimos años se ha hecho un esfuerzo extraordinario tanto desde el sector público como privado para lograr que los dominicanos tengan hogar propio. Esta iniciativa es admirable, y es cierto que un componente importante de la dignidad de un pueblo es su condición de ser dueño del techo debajo del cual vive. Sin embargo, en el país existen condiciones que parecerían limitar el crecimiento del mercado.
Según el Banco Central (BC), el salario promedio mensual de los trabajadores es, a 2016, RD$17,000 (asumiendo 4.2 semanas por mes). La cuota mensual de un préstamo blando de RD$1,200,000 en una vivienda de bajo costo, a un 9% de interés y un plazo de 20 años, ascendería a RD$11,000. Asumiendo una pareja promedio (ambos ganan el salario promedio), la cuota del préstamo superaría el 30% de sus ingresos mensuales, que es una frontera recomendada por asesores de finanzas personales como el límite que permite que la carga financiera no abrume las finanzas del hogar.
Hasta ahora vemos que la familia dominicana “promedio” teóricamente es capaz de cargar con este peso. Sin embargo, los promedios no muestran todo. Los datos de la recién publicada Encuesta Nacional Continua de Fuerza de Trabajo del BC revelan que el 70% de los trabajadores gana en promedio menos de RD$16,000.
Solo el 10% gana alrededor de RD$50,000 o más, y son estos que empujan la media al alza. De hecho, dentro del grupo objetivo de un préstamo hipotecario (profesionales entre 25 y 40 años) solamente el 20% tiene un ingreso superior a lo necesario para que la cuota de este préstamo hipotecario relativamente barato no supere la barrera del 30% de los ingresos familiares.
Parecería un milagro, entonces, que una población con ingresos relativamente bajos pueda impulsar el crecimiento acelerado de este mercado hipotecario, con bajas tasas de morosidad.
Ahora, este 20% equivale a casi 500 mil personas, existiendo un potencial de, conservadoramente, 200 mil parejas. Actualmente el total de préstamos hipotecarios en la economía asciende a alrededor de 80 mil, según las informaciones de la Superintendencia de Bancos. Desde esta perspectiva, aún existe amplia oportunidad para ampliar la cartera hipotecaria sin agotar la cantidad de clientes prospectos.
Es imperante garantizar que los mecanismos de evaluación de riesgo de los clientes de préstamos hipotecarios sean exhaustivos, asegurando así la capacidad de pago en el largo plazo de estos empréstitos. Estas iniciativas son especialmente importantes en la medida que se contempla la titularización de préstamos hipotecarios en el país, haciendo posible que personas y compañías no financieras (o incluso los fondos de pensiones) dediquen una parte de sus inversiones a este destino.
Si los bancos se convierten en agentes de colocación de préstamos, titularizando y luego vendiendo, no esperan tener estos valores dentro de sus hojas de balance en el mediano y largo plazo.
Debemos asegurarnos que se garantice la transparencia sobre el contenido de estos vehículos de inversión (conociendo la morosidad detallada de los préstamos individuales) y que se vigile que las instituciones financieras no empiecen a emitir lo que en Estados Unidos se conoce como préstamos NINJA (No income, no job and no assets) a personas sin ingresos, trabajo y/o activos suficientes para cargar con el peso financiero en el largo plazo. No queremos repetir 2008-2009 en República Dominicana.
