El endeudamiento es una estrategia habitual para acumular riqueza. Datos de la Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias de República Dominicana indican que cerca del 70% de los compradores de inmuebles comerciales recurren al financiamiento mediante deuda. El apalancamiento se trata de adquirir inmuebles a partir de una mínima inversión.
Pero, ¿en qué consiste exactamente un apalancamiento? Para Yudelka Parra, asesora financiera e inmobiliaria, apalancarse, en el caso de las inversiones inmobiliarias, se refiere a invertir en inmuebles utilizando el financiamiento como apalancamiento para lograr la adquisición del bien, sin tener que contar con el 100% del capital propio para hacerlo.
Esta estrategia de inversión aplica para la compra de su primera vivienda, especialmente cuando no se cuenta con todos los recursos, así como para la adquisición de inmuebles para fines de inversión. Este último recomendado por Parra, debido a que si usted contara con todo el capital (con un adecuado plan de inversión) podría conseguir dos propiedades en vez de una.
Por ejemplo, si usted se dispone a adquirir un apartamento de US$150,000, utilizando apalancamiento bancario por un 80%. Esto quiere decir que usted debe contar con una cuota inicial de US$30,000 y contar con una capacidad de pago para un préstamo por US$120,000 pagando una cuota aproximada mensual de unos US$800.
En ese caso hipotético, la persona con sólo US$30,000 adquirió un inmueble por valor de US$150,000 utilizando el apalancamiento financiero.
Beneficios y riesgos
Los beneficios del apalancamiento al invertir en bienes raíces son múltiples. Entre ellos, figuran: adquirir el 100% de una propiedad con solo un 20% de la cuota inicial, es decir, un 80% será financiado; incrementar su patrimonio al ganar plusvalía y la deuda vaya disminuyendo al paso del tiempo; y se apalanca y/o beneficia de toda la depuración legal y de procesos que realizan los bancos antes de dar el okey final.
“También usted puede planificar abonos extraordinarios al capital, para así pagar menos intereses y saldar el financiamiento en un menor tiempo”, subrayó la asesora.
Además, puede utilizar el apalancamiento privado, o sea, directamente del dueño de la propiedad o algunos inversionistas que crean en su proyecto, en caso de que decida ejecutar un desarrollo propio. Sin embargo, en todos los instrumentos de inversión existen riesgos o elementos a tomar en cuenta, en el apalancamiento no es la excepción.
Usted debe contratar de manera obligatoria coberturas de seguros para la propiedad y póliza de vida, para que en caso de muerte la propiedad quede saldada.
Calcular la rentabilidad
La asesora inmobiliaria explica a elDinero que la rentabilidad de una inversión apalancada es distinta según sea el propósito que tenga el propietario. Por ejemplo, bajo el esquema de ganancia de capital, es decir, que adquiere la propiedad con fines de revenderla, se determina por la diferencia de precio de venta menos precio de compra que es igual a ganancia capital. O con la fórmula: rentabilidad= La ganancia/capital propio invertido x 100.
En tanto, bajo el esquema de ingresos pasivos (alquileres) se determina totalizando el alquiler anual y dividiéndolo entre el capital propio invertido por 100.
Esta alternativa es bastante utilizada, debido a que los alquileres ayudan a pagar el financiamiento, mientras la propiedad gana plusvalía en el tiempo. Por tanto, usted puede tomar la decisión de venderla a un costo mayor.
“Los análisis y conveniencia de la factibilidad de la inversión se realizan en función de las tasas libre de riesgo que se estén manejando en ese momento en el mercado”, dijo.
Exhorta a las personas a que la decisión sea parte de un plan analizado y no por emoción.
Elementos a tomar en cuenta
- Capacidad de pago. Es vital mantenerse al día con el pago de sus cuotas mensuales.
- Tasa de interés. Que las tasas de interés estén altas y variables puede afectar su capacidad de pago.
- Costes. Es importante contemplar los gastos legales, como en impuestos y cualquier mejora que se le deba realizar.
