El sector inmobiliario no es el único que tiene a su disposición la seguridad que ofrece el fideicomiso, sino que la legislación prevé todo un abanico de posibilidades para una economía en constante desarrollo que exige de nuevos instrumentos y mecanismos financieros que les permita alcanzar todo su potencial.
El concepto de fideicomiso todavía es nuevo en República Dominicana. A penas hace cuatro años que se aprobó la Ley 189-11 de Desarrollo del Mercado Hipotecario y Fideicomiso que dio origen a este vehículo.
De manera muy simple, se trata de un contrato que se firma entre dos partes para la realización de un negocio o transacción, en el que se acuerda una serie de estipulaciones, con un intermediario que garantiza que los firmantes cumplan con las reglas pactadas previamente.
La ley dio paso a la existencia de fideicomisos de planificación sucesoral, fideicomiso cultural, filantrópico o educativo, de inversión, de desarrollo inmobiliario, de oferta pública de valores, de garantía.
Además de estos fideicomisos, las empresas fiduciarias pueden crear otros tipos de contratos de esta naturaleza, de acuerdo a las necesidades de sus clientes.
Uno de los fideicomisos más populares en el mercado es el de preventas de un proyecto inmobiliario, el cual consiste en la administración de los recursos generados por la preventa de un proyecto. Este tipo de negocios se limita a recibir los recursos de los futuros compradores en una cuenta especial para el proyecto, y entregarlos al constructor una vez se cumplan los requisitos técnicos, jurídicos y financieros establecidos en el contrato.
El más demandado por el mercado es el de inversión, el cual busca canalizar la inversión en proyectos inmobiliarios en distintas fases de diseño y construcción, para su conclusión y venta, o arrendamiento.
El de garantía consiste en la transferencia irrevocable de la propiedad de uno o varios bienes a un patrimonio autónomo, con la finalidad de asegurar el cumplimiento de obligaciones propias o de terceros, a favor de uno o varios acreedores.
También está el de administración de pagos, el solicitante de un crédito cede a un patrimonio autónomo los derechos económicos de la fuente de ingresos que ha ofrecido pignorar a favor del acreedor como respaldo para el pago del crédito. Además, existen los fideicomisos agropecuarios y de control accionario.
“Todo el potencial que puede existir con el fideicomiso no se ha alcanzado todavía. Falta mucho. Recuerda que la ley se llama Ley de Desarrollo del Mercado Inmobiliario y, de ñapa, Fideicomiso. Eso hace que la primera visión que tiene la gente del fideicomiso es que es para construir casas”, explica Andrés Rivas, gerente general de Fiduciaria Popular.
Es un vehículo para hacer negocios de diversos tipos y brindar confianza entre las partes involucradas. El fideicomiso se presta para negocios agropecuarios, de construcción, de garantías, de oferta pública, para que las empresas familiares se mantengan en el tiempo. “Se presta para cualquier tipo de negocio, ya sea agropecuario, construcción de garantías, de oferta pública”, afirma.
Puede aplicar, por ejemplo, a la compra de un terreno, permitiendo al adquiriente pagar el bien en varias partidas, de acuerdo como vaya la operación o negocio para el cual se ha comprado el solar.
Fuera del fideicomiso se vende el terreno a un constructor con el aval de un pagaré. Esto limita los mecanismos para hacer cumplir el contrato en caso de que el adquiriente haya incurrido en impago. Todo esto deriva en costos de tiempo y recursos en tribunales. Hoy, las fiduciarias son garantes de la paz entre las partes, resguardando el cumplimiento de lo establecido en el contrato.
CONCEPTO LEGAL
Ley 189-11. La legislación define al fideicomiso como el “acto mediante el cual una o varias personas, llamadas fideicomitentes, transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales o personales, a una o varias personas jurídicas, llamadas fiduciarios, para la constitución de un patrimonio separado, llamado patrimonio fideicomitido, cuya administración o ejercicio de la fiducia será realizada por el o los fiduciarios según las instrucciones del o de los fideicomitentes, en favor de una o varias personas, llamadas fideicomisarios o beneficiarios, con la obligación de restituirlos a la extinción de dicho acto, a la persona designada en el mismo o de conformidad con la ley.
El fideicomiso está basado en una relación de voluntad y confianza mutua entre el fideicomitente y el fiduciario, mediante la cual este último administra fielmente los bienes fideicomitidos, en estricto apego a las instrucciones y a los requerimientos formulados por el fideicomitente”.
